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【こちらは完成後何年間販売するのだろう…】シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ6階81㎡5,290万円【坪単価215万円】
2017-04-23

シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ。

鈴木町駅徒歩3分の15階建総戸数475戸の大規模レジデンスです。
お隣のガーデンズが完成後2年以上経過したつい先頃なんとか完売したことで、こちらの第1期がようやく開始されるようです。

第1期は86戸ということでかなり販売を延期してきた分、スミフ物件にしてはそれなりの戸数を一度に売り出すようですが、全部売れたとしても進捗率は約18%ですし、こちらもかなりの長期販売となりそうですね。

ガーデンズの長期販売に連動するような形でこちらの完成時期及び入居時期も延びているのですが、現状の完成は来年11月であり、完成後も相当な期間売り続けることになるであろうことが確実な様相です。
(ちなみに、なぜに入居は完成から半年近くも後の2019年4月なんだろうか…。どうせそんなに早くは売れないから状況次第で工事を後ろ倒しするという選択肢を残しているような気がしますね。余裕をもって工事が出来るというのは良いことではありますが…。)

スミフさんの物件は、こういった比較的安価な価格水準の物件において特に他デベのものに比べ見てくれが立派なものとなるケースが少なくないので完成してからこそが勝負という側面も無きにしも非ずなのでしょうが、完成後(入居後)何年にも渡って販売を続けられる入居者の気持ちも少しは勘案してあげたらいいのになぁ…と思わずにはいられませんね。

さて当物件の立地ですが、大師線とは言え駅徒歩3分は魅力ですし、目の前にイトーヨーカドーがあるという利便性の高さはもちろんのこと、昨年川崎競馬場のところにマーケットスクエア川崎イーストも誕生しており、日に日に利便性が向上している印象のあるポジションと言えるでしょうか。

ホームページのキャッチフレーズ「川崎新都」はちょっと言いすぎな印象もありますが、殿町エリアでは国際戦略拠点となるキングスカイフロント計画も進められていますし、少なからず今後に期待できるエリアではあるでしょう。

公式ホームページ
IMG_0899[1]
お部屋はB棟の80㎡超の4LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置するB棟の南西角の中層階ということで南も西も遮るものはなく日照だけでなく眺望的にも申し分のないポジションとなります。北西側すぐのところに大師通りがあるので物件内ではあまり静かなポジションとは言えないのですが、西側(現在モデルルームがあるところ)には大きな緑地が施されるので通りまでの距離はそこそこ確保されるようです。

間取り的には日照眺望良好なポジションということもあり、物件内では大き目となる80㎡超のプランニングがなされています。ただ、3LDKでなく4LDKになりますし角住戸らしさの薄いプランニングは少々残念ですね。

敷地形状に沿うような形で専有部形状が設計されており、玄関位置との関係上LDを角位置(二面採光)にすることが出来ていません。前述のように西側は大師通りとなるのであえてそちらにLDが面しないようにしたというのもあるのかもしれませんが、逆に言うと洋室4以外の3室が大師通り側ということにもなるわけです。

80㎡そこそこで4LDKとするためには無駄な面積を極力排除する必要があり、実際、玄関廊下を限界まで短くしている点には好感が持てるのですが、LD中央付近から入る形となる超リビングインの洗面浴室はどうかと思いますしね。

一方、無駄を極力排除したことで収納はわりと充実させることが出来ているようですし、かなりきれいに開け放つことができる洋室4のウォールドア設計も評価できる点でしょう。

柱の食い込みもまずまず抑えられている方だと思います。

坪単価は215万円。80㎡超でグロスが少々嵩むこと、大師通りの影響が物件内では大き目ということもあり単価は同じB棟の中住戸に比べると若干抑えめとなっています。
ガーデンズとの比較は次の記事で詳細を書こうと思いますが、当物件は結局当初の予定価格よりも下げたということもあり同階水準で比較すると結局大きな差のない水準に落ち着いたようですね(こちらの方が階建がある分、平均坪単価で比較するとこちらの方が高くなる)。ガーデンズの分譲時にはほとんどの方が「隣(グランドシーズンズ)はもっと高くなります!」と言われていたと思うんですけどねぇ…。

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