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【これこそガーデンズ???】シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ3階70㎡4,490万円【坪単価211万円】
2017-04-23

続けて、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ。

設計・施工はもちろん長谷工で直床採用物件となります。価格帯にそこまで差のないシティテラス平井なんかは同じ長谷工でも二重床でしたが、シティテラス横濱戸塚も直床ですし、ちょうどこの物件ぐらいの「価格帯以下」で二重床から直床になる感じでしょうか。
まぁ、ここの場合は先行物件のガーデンズが直床でしたので、こちらが二重床になったらおかしいわな…。

そして、当物件の最大のポイントですがそれはやはり総合設計制度でしょうね。敷地の約3分の1を公開空地としたことで総合設計制度の認可を受け、7階建のガーデンズや近年分譲されたレーベン川崎鈴木町グランネクスに比べ約2倍の高さを出すことが出来ています。

高さが出せているとはいえ一般的な範囲内の15階建でありリヴァリエのようなランドマーク性があるかと言えば微妙なところではあるのですが(リヴァリエの記事で書いているように羽田空港に近づけば近づくほど航空法により高さ規制が厳しくなるのでタワーとするのは難しかったということでしょうか)、空地率は約68%と最高水準を確保しており、敷地周囲の豊かな緑が非常に印象的な物件ですね。

ガーデンズの記事では「どの辺がガーデンズ???」と述べたように、空地の大半が駐車場でガーデン感がかなり薄いことが疑問だったのですが、こちらは非常に対照的な潤いのあるランドプランとなっていてあまりの落差に少々驚かされます。

ガーデンズとの間には南北貫通道路が施されるので敷地の一体感はそれほどではないのですが、ガーデンズにお住まいの方にとっても隣接地にここまで豊かな緑が施されているというのはメリットと言えるのではないでしょうか。

ただ、配棟については少々疑問が残りますね。
敷地南端のB棟及びE棟が最も高い15階建となっていることから「その後ろ側(北側)の配棟」がガーデンズとは異なり難しくなると思うのですが、C棟(正面がA棟となる西向き)とE棟(正面がガーデンズとなる東向き)の配棟はそれにしてもちょっと苦しいものがあります。ガーデンズよりも敷地面積が広く、かつ、高さを出しているために配棟間隔はそれなりでガーデンズほどの詰め込み感がなくなってはいるのですが、もう少しなんとかならんかったかなぁ…と。

全体バランスを考えると個人的にはB棟とD棟の間はここまで間隔をあける必要がなかった気がしていて(敷地中央部に日照が差し込むというのは非常に珍しいランドプランでそこは素晴らしいと思うのですが…)、C・E棟の代わりに「敷地北側A棟の延長上にA棟と同じ角度でもう1棟」、「D棟の背後、敷地東側中間付近に南向きの棟をもう1棟」とした方が日照時間の長い住戸が増えて良かったのではないかと思うのですが…。

前回のシティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ

公式ホームページ
IMG_0971[1]
お部屋は同じくB棟の70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は戸建が中心となるエリアですので、3階でも日照的には何ら問題ないポジションとなります。というか、南面道路との間には敷地内に約11mの「緑地帯+歩道」が整備されるので、かなり魅力的な環境となるでしょうね。ガーデンズの敷地南端はそのようなゆとりあるものとはなっていませんでしたし、総合設計制度の認可を受けた物件だけのことはあります。

間取り的にはいわゆる「スミフ田の字」と言うべきもので今更語るほどのことは多くはないのですが、当プランは東側の柱が隣戸側にズレた形となっているので、共用廊下側の柱の食い込みがほとんどないのが1つの魅力ではあるでしょう。

ガーデンズの中住戸はもっと60㎡台のものが多かったと思うのですが、こちらはギリギリながら70㎡を超えたものが中心となっており、かつ、このプランは柱の食い込みもかなり抑えることが出来ているので、先ごろの狭小トレンド化の中住戸の中では有効面積がわりと確保出来ている方と言えるでしょう。

居室畳数は専有面積なりという印象ですが、収納がかなり充実したプランでそのあたりに有効面積の大きさを感じることが出来ますね。

連窓サッシ×方立ての小さいウォールドアもやはり評価できる点です。

坪単価は211万円。先ほどの角住戸と大差のない水準で階数のわりには高めの水準とはなり、ガーデンズの敷地南端の南向き住戸と比べても若干高くはなっていますが、前述のようにガーデンズの南向き住戸とは前建までの距離が全く異なりますし、こちらの物件の方が駅まで2分近いということを考えても実質的にはこちらの方が安くなっている(弱気な値付けになっている)と考えるのが自然でしょうね。

前述のようにA棟に正面方向を塞がれる西向きのC棟は坪単価160万円台~となっていますし、条件の良い南向き住戸ゆえにけして安くはない単価水準とはなっているので、こちらよりもランドマーク性の高いリヴァリエなんかと比べてしまうとお値打ち感はないのですが、流石に10年売り続けるわけにはいかないでしょうから、そこそこの現実的な価格設定にしてきた感じと言えるでしょう。

設備仕様面は、大規模物件らしくディスポーザーはついていますが、食洗機がついていないのは残念ですね。この価格帯の物件であれば水回りの天然石天板仕様などの高級感がないのは致し方ないところですが、トイレがやや古めかしいタンクタイプなのも微妙なところです。

管理費は153円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付きなのでリーズナブルな水準と言って良いでしょう。総戸数475戸というスケールがありながらも共用施設をペアレンツサロン兼キッズルームぐらいにとどめているだけのことはあります…。

このランニングコストで植栽をきれいに管理してもらえるのであれば良いでしょうね。歳月が過ぎても敷地周囲の植栽がきれいに管理されているかどうかで当物件の評価は大きく異なるものとなることが予想されます。
建物内にはフォレストガーデンを望む位置にガラスウォールの回廊が設けられていることですし、植栽はぜひともきれいに保っていただきたいですね。

駐車場は全227台でほぼ機械式となります(平置も10台あるが、その多くが1階住戸の専用駐車場)。ガーデンズは附置率約70%と高めの水準でしたが、こちらは5割未満ということでうって変わって低い附置率となっています。ガーデンズは想定していたよりも空車が多くなってしまっているのでしょうか???

大師線とは言え駅近なので70%は少々高い気がしていたのですが、車利便の高いポジションでもあるので、逆に5割未満は低すぎるような印象もありますが…。
まぁ、駐車場を減らしたからこそ緑を豊かに出来ているという側面もあるとは思いますけれども…。

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