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【2つのタワーの影響で…】クリオ横須賀中央6階73㎡4,293万円【坪単価196万円】
2017-04-27

クリオ横須賀中央。

横須賀中央駅徒歩5分、汐入駅徒歩10分、横須賀駅徒歩18分の15階建総戸数68戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

ホームページに「中央大通り沿いに過去15年間で2棟目の登場」とあるように横須賀中央駅No.1物件であるザ・タワー横須賀中央に次ぐ、中央大通り沿いの物件となります。

38階建の横須賀最高層タワーであるザ・タワー横須賀中央のようなランドマーク感どころかごくごく一般的なスケールの物件となってはしまうのですが、横須賀中央駅界隈はそもそも駅徒歩5分圏内となる物件が非常に少ないので(駅前ではサンコリーヌタワー横須賀中央駅前が超ロングラン分譲を行っているので駅近の希少性を感じにくいのが微妙ではありますが…)、1つの明確な売りにはなるでしょう。

当物件は「横須賀中央駅周辺地区市街地総合再生計画」エリアの中心付近に位置していますし、利便性を考えた場合にも魅力あるポジションなのは確かです。

公式ホームページ
IMG_0978[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。南東側は隣接ビルがあるため、近い距離で視界を塞がれますが、南西側は中央大通り、その向かいはmikasaですので中層階住戸では日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的には南の角住戸ということでそれなりの面積にはなっていますが、モデルルームにもなっていることからも分かるように物件内で「良い位置づけ」となっているプランであることを考えるとかなり消極的な面積設定という印象があります。

前述のようにサンコリーヌが未だ分譲を続けていること、エリアNo.1物件であるザ・タワー横須賀中央がマンション価格がまだまだ安かった2014年に分譲されていること、という2つの点が少なからず当物件のプランニングに影響を与えていることは否定できません。

単刀直入に言うと、単価では勝負しづらい環境にありグロスで勝負するしかないということです。サンコリーヌもようやく販売は佳境を迎えてはいますが、残っている住戸は60~80㎡台でグロスがそれなりのものが多くなっていることを考えてもこの物件にゆったり目の面積帯を用意するのが難しかったのは想像に難くないのです。

当物件はクリオシリーズらしく、角住戸率の高い設計、かつ、ありきたりな田の字プランを採用していない点は評価できるのですが、当角住戸に限って言えば、クリオの間取りにしては今一つな印象がありますね。

柱位置に拘りを感じることが多いクリオシリーズなのですが、当プランは柱の食い込みがわりと目立っており、居室形状に難があります。

玄関位置からすると廊下を短くするためにLDが二面採光でないのは致し方ない点ですし、南東面が隣接建物に塞がれてしまうことからしてもこの居室配置が無難ではあるのでしょうが、洋室3の柱はアウトフレーム化して欲しかったという思いが強いですね。
洋室3をわざわざ南西側に突き出た設計にしたがゆえに柱が食い込んでしまっているわけですから…。

ただ、一方で玄関周りはなかなか上手に出来ていると思います。玄関はクランクインなのでプライバシー面への配慮は上々ですし、わざわざ隣戸側に凸となった位置にある洗面浴室設計は絶妙と言って良いでしょう。入口が少々玄関に近いですが、この位置であれば見えにくいですし、わざわざ凸としただけのことはあるのかなと。

キッチンと洗面所は若干距離があるので、キッチンから洗面所へ直接出入りできるような位置関係だとなお良かったように思いますが、そこまで望むのは酷でしょうか。

また、LDが奥行のあるバルコニーに面しているのも大きな魅力の1つですね。理想は洋室3側まで同じバルコニー奥行であるのは言うまでもありませんが…。

坪単価は196万円。上層階は坪単価240万円超の水準となり、想定していたよりも単価差が大きい印象です。南東側の視界が塞がれているとはいえ、通風面などを考慮すると「南西面の条件が同じ同階南西向き中住戸」よりも単価が1割程度安いのは解せないですね。

物件内では面積が大きくグロスが嵩むがゆえの価格設定という側面もあるのだとは思いますが、3LDKとしてはかなり面積を絞った63㎡の3LDKのニーズが旺盛かというとそんなことはないですし(エリア等にもよりますが、60㎡台の狭小3LDKはリセール市場での価格維持率が低いというデータも存在しています)、この単価設定は明らかに歪んでいると言わざるを得ません。

前述のように直近に分譲された2つのタワーの存在がこのような価格設定を生み出す主な要因になっていると考えられ、こういった単価帯の住戸はタワーや大規模物件を好まない方にとってはそこそこ魅力ある水準ではないでしょうか。

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