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【駅徒歩2分×分譲駐車場】ベルジュール東府中Ⅲステーションサイド3階72㎡4,998万円【坪単価231万円】
2017-04-30

ベルジュール東府中Ⅲステーションサイド。

東府中駅徒歩2分の5階建総戸数15戸のレジデンスです。

同じ駅徒歩2分の地にはシティハウス東府中ステーションコート、徒歩4分にはシティテラス府中緑町がまもなく分譲開始されるわけでスケール感・ブランド感では遠く及びませんが、駅前にも関わらず周囲は落ち着いた住宅街ですし、府中エリアに強いベルジュールシリーズならではと思えるポジションです。

駅近物件だと線路沿いだったりすることも少なくないのですが、当物件は駅近にしては線路の影響の少ないポジションであることも魅力の1つと言えるのではないでしょうか。

設計はクレオ一級建築士事務所、施工は志多組です。

ベルジュールシリーズらしいかなりの小規模物件となるので、外観等に大きな特長こそありませんが、低層建ながらガラス手摺を多用しているのでスタイリッシュ感がありますし、部分によっては打ちっ放し、はたまた複数色のタイルを用いるなど、よく見ると結構工夫あるデザインとなっていますね。

公式ホームページ
IMG_0977[1]
お部屋は70㎡超の4LDK、南東角住戸です。南も東も2階建の戸建ばかりなので3階だと視界抜けも得られる好条件となります。全戸東をメインバルコニーとした物件なのでこの南端の角住戸のみが南向きとなりますし、線路からも最も距離のある非常に恵まれたポジションとなります。

間取り的にはそのような条件の良いポジションゆえに物件内では最も専有面積の広いプランが用意されてはいるのですが、70㎡そこそこながら3LDKでなく4LDKということでかなりの狭小4LDKという位置づけにはなってしまいますね。

ただ、府中界隈もかなり単価が高騰しており、4LDKがプランニングされることは少なくなっていますし、このプランは洋室3の引き戸を開くことで違和感なく3LDKとしても利用可能なので潰しが効くという意味では悪くないでしょう。

注意していただきたいのは、LDの入口ドアの位置でしょうか。洋室3との関係上この位置になるのは分からなくはないのですが、かなり玄関寄りにあり、LD内には実質的な廊下部分が多分に混入していることから実質的なLDはかなり狭くなります。お隣の洋室と大きさを比較していただくと実質的なLDがどの程度なのか掴みやすいでしょう。

浴室は1317で1418すら確保出来ていないことからも分かるようにやはり70㎡そこそこの4LDKらしく余裕は感じにくいのですが、収納はかなり充実させることが出来ている点は評価出来る点です。

一方、東側のメインバルコニーの奥行が今一つなのはちょっと残念ですね。優れた環境面を考えるともう少しゆったりしていると良かったように思います。敷地面積の小さい小規模物件なのでなかなか難しいところではあると思いますけれどもね。

坪単価は231万円。物件内では貴重な南に面した住戸ということで、東向き住戸と比べると単価高にはなっていますが1割には満たない水準で、プラン的にも3LDKと4LDKという違いがあるので違和感のない水準です。
シティハウス東府中ステーションコートにも4LDKはありますが、80㎡超でかなり面積が大きくなり価格のグロスは全く異なるものとなりますのでほどほどの価格帯(グロス)で利便性の高い立地の4LDKをお探しの方にとっては悪くない水準と言えそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然ですし、価格帯から水回りの天然石天板仕様がないのも致し方ないことですが、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機すらもないのは残念ですね。

管理費は240円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、かなりの小規模物件となることを考えると妥当な範囲内と言えそうです。

駐車場は全5台で全てが平置なのですが、うち3台が分譲となっているのが珍しいですね。価格は350万円ということで賃貸の場合の月額18,000円で計算すると表面利回りで約6.17%水準となるので、長く住むことを考えると悪くない水準と言えそうですが、駐車場を購入した場合も管理費及び修繕費合計で別途2,500~3,000円程度かかるのはちょっと微妙ですね。

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