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【久々の供給×南面公園隣接】レーベン川崎京町3階81㎡5,948万円【坪単価243万円】
2017-05-05

レーベン川崎京町。

八丁畷駅、鶴見市場駅、及び川崎新町駅の3駅がいずれも徒歩9分となる7階建総戸数79戸のレジデンスです。

「KAWASAKI THE RESISTA PROJECT」と題された物件の1つで徒歩5分程度離れたポジションに誕生する7階建総戸数107戸のレーベン川崎小田一丁目と合わせると結構な規模の供給となりますね。

こちら川崎京町はちょうど3駅の中間付近に位置しているため、いずれの駅までもそこそこの距離がありますし、八丁畷駅及び鶴見市場駅からの道程は第一京浜を超えなければならないのは良い材料とは言い難いのですが、駅寄りの物件の大半は第一京浜沿いということもありますし、当物件は南面が京町第3公園に面したポジションですので、この界隈で環境面を重視する方にとっては魅力ある物件と言えるのではないでしょうか。

なお、当物件の西側にあるライオンズスクエア川崎京町のその隣の敷地からは横浜市鶴見区になり、区境どころか市境至近に位置する物件となります。

ちなみに、川崎市側にはそこまでブランド感のある物件は存在しないのですが、横浜市側の第一京浜から気持ち内に入ったポジションにはこの界隈では数少ないブランド物件プラウド横浜鶴見市場がありますね。いわゆる長谷工プラウドではありますが、総戸数264戸というスケール感を有している上、デザイン面も悪くありません。
当物件とは市が異なるので明確な比較対象にはならないのかもしれませんが、そこそこのスケールある物件がこの近隣に分譲されるのはそのプラウド横浜鶴見市場の2006年以来であり、どのような物件が出来るのかちょっと楽しみに見ていました。

公式ホームページ
IMG_0974[1]
お部屋は80㎡超の4LDK、南東角住戸です。南も東も低層建物が立ち並ぶエリアなので、低層階でも日照は申し分ありません。南側は京町第3公園に面しているため、日照面の将来不安もありませんし、非常に恵まれたポジションと言えるのではないでしょうか。

間取り的にはそんな条件の良いポジションということで80㎡超の大き目のプランニングがなされています。ただ、3LDKでなく4LDKとなっていますし、居室の確保に少々苦慮している様子が伺えます。

洋室3が4.5畳と小さめな上に形状も悪いのが目立ちますが、それ以外の洋室1や2なんかも収納配置がうまいとは言えず、居室形状が優れているとは言い難い面がありますね。

柱はほぼアウトフレーム化されているので、柱による面積消費がないのは評価できる点ですが、LDは10畳そこそこの水準しか確保できず、かつ、角住戸ながら一面採光となったタイプでもう少し角住戸らしい優雅さが感じられるプランとなっていると良かったでしょうね。

リビングインの「和室」が基本プランとなっているあたりにこのエリアらしさがあり、それ自体は悪くはないのですが、引き戸2枚分しか開放できない設計で和室とLDの一体感が薄いのはちょっと残念ですね。

もう2~3㎡のゆとりがあると居室配置がさらに良いものと出来たような気がしますし、4LDKとするのであればそのぐらいはあっても良かったのかなと…。

坪単価は243万円。この単価水準だと低層階でも6,000万円弱となりかなり高額ですね。その「あと2~3㎡」があるかないかで6,000万円を超えるか超えないかという違いが出てくるため、可能な限り面積を抑えたこのような広さの4LDKになっているのだと思いますが、低層階ですし、「83~84㎡」でこのお値段ぐらいを目指して欲しかったかなと…。

上で書いたようにそれなりのスケールのあるファミリータイプに限定するとこの界隈の新築分譲マンションの供給はプラウド以来という感じでそのプラウドも横浜市側の駅近となるので比較が非常にしづらい状況なのですが、プラウドは平均坪単価約185万円という水準でしたので、いくら南面が公園隣接とは言えこの物件の単価水準は強気な印象があります。
プラウドの供給された2006年頃は今よりは遥かにマンション価格が安かった時期とは言え、2000年代前半ほどマンションが安かったわけではなく、その当時から容易に2割以上高い水準となっているわけですからね。

このエリアは供給が久しぶりなので一定の需要はあると思われますが、昨今はマンションの売れ行き不振により都心部を除くと新築物件の価格水準はかなり弱含みしていることを考えても坪単価220~250万円中心というこの物件の単価水準は目に優しいものではありません。
この界隈のマンション供給は少ないものの、前述の通りここは川崎市側の物件で、比較的近いポジションとなる尻手エリアや大師線エリアではもっと安価な水準で大規模供給が行われている状況ですので余計ですね。

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