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【完成まで2年近くあるのに第1期は140戸】シティタワー東梅田パークフロント81㎡6,290万円【坪単価256万円】
2017-04-29

シティタワー東梅田パークフロント。

扇町駅徒歩4分、南森町駅徒歩7分、東梅田駅及び大阪天満宮駅徒歩10分、梅田駅徒歩13分の30階建総戸数490戸のタワーレジデンスです。

本庄西一丁目なのでこちらとはちょっと離れてはいますが、同じく梅田駅徒歩13分のシティタワー梅田東に続き、こちらもいよいよ分譲開始されました。

シティタワー梅田東は昨秋完成済ながら未だ分譲中ですが、こちらは平成31年1月完成予定でまだまだ時間があるにもかかわらず第1期で140戸と首都圏のスミフ物件では考えにくい好調(?)な数字を記録していますね。

実際、お値段的にも目に優しいものも少なくなく、この販売戸数は納得なのですが、それ故に第2期以降の値上げ懸念が…。

ここに限らず昨今のスミフさんは首都圏物件でも事前案内会参加者に最大5倍の倍率優遇(第1期のみ)を施しています。イベントの参加に応じて倍率優遇の度合いが変わってきたりもするので集客目的(モデルルームがにぎわっている感を装う)も兼ねているわけですが、最大の目的は第1期の勢いをつけることに他なりません。

ここ1~2年のスミフ物件は特に物件のリリースから第1期販売開始までの期間が非常に長く、当初の広告に記載の「販売予定時期」から半年以上伸びるのは当たり前、ひどいものだと1年ぐらい遅れてようやく分譲開始される物件もあります。

営業さんは色々と理由をつけてはぐらかしたりしているものの、これらは基本的に見込み客が十分に集まらないが故の結果であることは言うまでもなく、その「スタートダッシュの弱さ」を改善するための施策がこの「5倍優遇」ということになるでしょう。

つまり、「スミフさんの物件はどうせすぐには見込み客が集まらずなかなか販売開始されない」、「初期にモデルルームに行っても価格も物件詳細も小出しで行った甲斐がない」などと思う方が増えていることで序盤の集客に苦労しているという事情が少なからずあったのですが、倍率優遇をされてしまうとたとえ事前案内会の中身が乏しかったとしても行かないわけにいかない、、、ということになるわけですね。

そして、その後も倍率優遇のためにイベント参加を促すことで、モデルルームの賑わいを演出することが可能となりますし、とりあえず第1期の終了までは人気物件を装いやすくなるというわけです。

事前案内会に参加していなかった方は第1期ではかなりの確率で落選すると同時に、モデルルームの賑わいや落選した悔しさに踊らされてしまうことで実質値上げなどが行われる第1期2次(もしくは第2期以降)のレールの上にいつの間にか乗っかってしまっているという…。

少々悪意のある(笑)書き方にはなってはしまいましたが、やはりこういう売り方は感心しませんね。多かれ少なかれ不動産業界の販売手法というのは伝統的に「焦り」を生み出し「冷静な判断をさせない」というようなものなので、この手法に限ったことではないのですが…。

最近の倍率優遇だと、ブリリアタワー代々木公園クラッシィで「資料請求開始7日以内に資料請求した方は第1期で3倍優遇」と言うのにも面食らいましたね。これ本当に欲しい物件で7日以内に資料請求が漏れていたとしたらショック過ぎません???
三井さんや野村さんはこういうセコイことはしない欲しいなぁ…。

この物件はタワマンのわりには駅距離が近い方とは言えませんが、かなり優れたパフォーマンスを持っている物件ですので(高層階にラウンジがあるし、首都圏の近年のスミフタワーのようなセコイ造りにはなっていない)、もっと正々堂々と勝負してもらいたいものです。

公式ホームページ
IMG_0995[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、北西角住戸です。北側は11階建のノルデンハイム梅田東があるので、視界は塞がれますが、西は野崎公園となるので中層階でも視界抜け及び日照の得られるポジションとなります。

間取り的には3~14階に設けられているプランで14階以下では最も専有面積が確保されたものとなりますね。

しかもただ専有面積が確保されているだけでなく、タワマンの角住戸にしては玄関位置が良好で玄関廊下が比較的コンパクトな設計となっている点に素晴らしさを感じるプランです。
このシティタワー国分寺ザ・ツインのお部屋なんかと比べてもらうとこのプランがいかに優れているかが一目瞭然でしょう。

シティタワー国分寺の角住戸は全てではないのですが、玄関位置に難があるものが多く、玄関と角位置にあるLDを結ぶために廊下が長くなることが避けられなくなっています。
それに対しこのプランは玄関が無理のない位置にあるので、お手本のようなT字型のきれいな廊下と出来ていることでプライバシー面への配慮がありつつも廊下による面積消費を抑えることが出来ているのです。

LD14畳、キッチン約4畳、主寝室7畳超は80㎡そこそこの角住戸であれば上々の水準ですし、柱をほぼ完全にアウトフレーム化している点も非常に評価できる点でしょう。
柱をアウトフレーム化したことで梁も空中に出されていますし、かなりクオリティの高い設計です。

タワマンの角住戸にしてはLDのコーナーサッシ幅が今一つなのが惜しいところですが、収納も充実していますしそれ以外はほとんど文句をつけるところがありません。

坪単価は256万円。シティタワー梅田東は平均坪単価250万円ちょっとでしたので、パークビューのポジションを考えるとほぼ値上がり感のない水準と言えます。首都圏とは違い関西圏は未だ販売が好調ですし、後発物件ということでもう少し強気の設定で来るのではないかと予想していたのですが、総戸数490戸と結構な数を捌かなければならないこともあるのかスミフさんらしくない欲張り感のない価格設定になっている印象です。
そもそも関西圏のスミフ物件は首都圏ほど欲張った価格設定になっている印象はなく、これまでもそこまで阿漕なお値段設定にはしない傾向があるんですよねぇ…。
東京都内の都心部ほど土地が限られていないからだとは思うのですが、いいなぁ…。

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