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【緑豊かなエントランス周りがプラウドっぽい?】シティハウス八王子北野ステーションコート7階70㎡3,998万円【坪単価189万円】
2017-04-30

シティハウス八王子北野ステーションコート。

北野駅徒歩4分、15階建総戸数65戸のレジデンスです。

北野駅の南口は八王子バイパスの影響で駅までの最短ルートは連絡通路を通る形となり、直線距離ほど駅に近くはないのですが、ステーションコートという名の通り北野駅界隈では駅近の分譲マンションというのは少なく、南面条件に優れた全戸南向きというのはマイナー感のある北野駅だからこそ実現すると言っても過言ではないでしょう。

八王子駅までは電車の他、バスや自転車を利用することで気軽にアクセス出来ますし、八王子駅前の物件ではなかなか実現できないタイプの物件と言えますね。

設計・施工は長谷工で直床です。
23区内のそれなりの価格帯の住不×長谷工物件は基本的に二重床となるのですが、シティハウス横濱綱島シティハウス川崎富士見公園がそうであったように郊外寄りでお値段的に控えめの物件になると直床が既定路線となりますね。

外観デザイン的にはやはり長谷工感は薄くスミフさんらしい透明感を感じるものにはなっていますが、柱の食い込みなんかはまさに長谷工的なものですし、設計・構造面に少々の物足りなさがあるのも否定できません。

ただ、緑豊かなエントランスアプローチは見どころがありますね。スミフさんの物件はどちらかというと緑をあまり深くすることなく(充実させることなく)空間的な広がりのあるランドプランとするのが通例なのですが、ここはプラウドチックな感じでスミフ物件としては少々意外なものとなっています。敷地西側は都市計画道路予定地(道路拡幅)となっていることがランドプランに影響を及ぼしていることは間違いないですが、植栽の多い少ないはそれとは別の問題ですからね。

なお、総戸数65戸の物件ですので、共用施設はキッズルーム(兼集会室)だけですが、エントランスは2層吹き抜けとなっていますし、総戸数のわりには共用部に魅力のある物件という印象です。

公式ホームページ
IMG_0827[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南は北野街道ですし、駅前に加え八王子バイパスも近いポジションなので静かな環境とは言えません。しかしながら、北野街道の南側には広大な緑地(用途地域的には近隣商業地域になりますし、いつかは開発されるんだろうなぁ…という感じですが)が広がっているので、日照だけでなく視界抜けも抜群なポジションとなります。

間取り的には70㎡ちょっとですが、物件内ではこれでも最も専有面積の広いタイプとなります。当物件は55㎡~という設計で駅近とはいえ北野駅でこのような面積を絞ったプランニングとしてくるあたりがかなりスミフさんぽいですよね。少しでも単価を高くしたい思惑が見え見えでちょっとげんなりします…。

なお、0.48㎡なのでインパクトは小さいですが、当物件には全戸分の防災倉庫が2階に用意されています。各階でなく全戸分が2階なので15階にお住まいの方にとってはちょっと微妙な気がしますね…。
一方、2階をそういった共用部としたことで住戸は3~15階のみに設計されており、総戸数65戸ながら住戸を条件の良い部分に集めているのは評価できる点ではあるでしょう。15階建の物件で住戸が3階からというケースはかなり稀なのです。

間取り詳細は前述の通り柱の食い込みが目立つ長谷工感の強いもので15階建で柱がそこそこ太いので余計にそのように感じますね。

洋室3の方立ての小さい引き戸や目立つ位置からのリビングインとなる洗面浴室などは良くも悪くもスミフ田の字の王道パターンと言うべきものでいつも通りの印象でしかないのですが、専有面積のわりに収納がかなり充実しているのはこのプラン、この物件の特長の1つと言ってよいかもしれませんね。

洋室1の大きな収納は間口が狭く使い勝手的には良いとはいい難いのですが、この専有面積のプランにしては収納がかなり充実している印象があります。

坪単価は188万円。高層階は200万円ほどとなるようですが、中層階も高層階も日照・視界的に大きな差はないですし、単価差はそれほどありません。
北野駅界隈は近年の分譲実績が乏しいのですが、マンション価格の安かった2013年に駅徒歩2分に分譲されたクリオ北野が平均坪単価約160万円という水準だったので相場から大きく外れているということはないでしょう。

ちなみに、北野駅からは少々離れてはしまいますが、2014年には八王子駅徒歩10分にオハナ八王子オークコートが平均坪単価150万円弱で分譲されています。

設備仕様面は、それなりのスケールがあってもこの価格帯の物件ですのでディスポーザーがないのは驚くに値しませんが、食洗機さえも標準装備されていないのは意外でしたし残念ですね。当然ながら水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターもない分譲マンションとしては最低限のものとなります。

管理費は222円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数65戸というそれなりのスケール感があるわりには高いですね。

駐車場は全23台と駅近とはいえエリアを考えると少ない印象です。しかも敷地内は「機械式の12台+身障者用1台のみ」で敷地外に別途10台を用意する形(利用者が第三者と直接契約)となるようです。敷地内の駐車場であれば利便性はもちろんのこと駐車料金が基本的に変わることはないという安心感があるでしょうし、さらに言えばその駐車料金は管理組合の収入となるというメリットもあります。
機械式だとメンテナンス料等がかかってきてお金が出て行ってしまう部分も少なくないのであまり意味がないのかもしれませんが、それなりのスケールのある物件ですので敷地内に数台でも平置を用意するなどの配慮があっても良かったかもしれませんね。まぁ、その場合にはエントランス前の豊かな緑が削減されることにはなるでしょうが…。

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