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【ライバルはタワーばかり???】グランリビオ高輪三丁目12階80㎡13,900万円【坪単価571万円】
2017-05-02

グランリビオ高輪三丁目。

高輪台駅徒歩2分、品川駅及び白金台駅徒歩13分の12階建総戸数34戸(事業協力者住戸7戸含む)のレジデンスです。

小ぶりな物件ながら、湯島のグランリビオザ・レジデンスに次ぐ「グランリビオ」となる物件で、リビオシリーズとしては高級感を強く意識したものとなります。

駅徒歩2分の高台ポジションが強みになるのは間違いありませんが、同じ桜田通り沿い高輪台駅徒歩2分圏内には2010年以降ザ・ヒルトップタワー高輪台パークタワー高輪プラウドタワー高輪台ルフォン白金台ザ・タワーレジデンスと4棟ものタワマンが次々と分譲されており(プラウドだけは品川区アドレス)、特段の希少性があるかと言うとそんなことはないですね。

ここは小規模物件ということで、駅近ながら桜田通りに面していないなどの特徴があればまた違ったのでしょうが、タワーと同じ大通り沿いなのがつらいところです。

ただ、桜田通りの東側に位置するこの界隈の物件はほぼ例外なく品川駅までも徒歩圏になるのが強みの1つであるのはもちろんのこと(特に往路は下りとなるので利用しやすいですね)、山手新駅界隈の再開発エリアまでもアクセスしやすいポジションにあるのも魅力と言えるでしょう。

高輪台駅付近から当物件の南側を通って港南側へ一直線にアクセスできるように環状4号線が整備・延伸されるため、いずれ当物件のポジションは今以上に騒がしくなってしまうことも予想されますが、利便性はさらに高まるでしょうし、それだけ楽しみの多いポジションとも言えます。

公式ホームページ
IMG_1067[1]
お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。南側はザ・ヒルトップタワー高輪台など前述の複数のタワマンが駅付近に存在しているので、視界に多少の影響はありますが、西側や南東方向の視界抜けは高台ならではの気持ちの良いものと言えるでしょう。日照もむろん良好です。

間取り的には最上階のみに用意されたタイプで、もう1戸の南東角と共に物件内では貴重な80㎡超のプランとなります。

最上階住戸を除くと20~70㎡台の構成、最も多いのは30㎡台となりますので、80㎡超は物件内では大きいのですが、いわゆるペントハウスとしてはけして大きくはありませんね。

また、小規模物件ということもあるのか、柱の食い込みがかなり顕著なのが残念ではあるのですが、その一方で玄関位置が優れているので、玄関廊下がコンパクトで比較的無駄の少ない設計と出来ているのは評価できる点でしょう。
この廊下の長さで洋室2室がノンリビングインと出来ているのは珍しいです。

ただ、お気づきかとは思いますが、このようなクラス・価格帯の住戸で洗面所がリビングインなのはいただけないですね。

廊下を極力短くしたが上での結果でしょうし、リビングインとは言ってもLDの陰に入口がある形でいかなる配慮もなされていないわけではないのは救いですが、洗面台の位置及び幅も何か違うような気がしますし、違和感がないと言えば嘘になります。

浴室が1418でなく1620なのは良いですし、キッチンにも窓を設けるなど、最上階住戸ならではの魅力もありはするのですが、このクラス・価格帯の住戸において「最低限抑えるべきところ」という意味でこのリビングインはなんとかして欲しかったかな…。

また、この基本プランは洋室3の扉が開き戸でウォールドアなどのようにLDと一体利用できる形になっていないのも残念ですね。それに、一体利用できるかどうかは別としてLDと洋室3にまたがるような連窓サッシが採用されていないのも勿体なく感じます。

さらに、南面開口部は西側とは異なり「ルーバル扱い」となるので、建築基準法の関係で足元からのいわゆる掃き出し窓と出来ていないのも地味に残念に感じます。ルーバル表記の方がインパクトがあって良いのかもしれませんが、特段大きなルーバルと出来ているわけではないですし、一般バルコニーの範囲内で設計し、足元からの掃き出し窓とした方が採光上の優位性があり開放感も高かったような気がします。

ただ、最上階バルコニーの庇部分(天井)は木目調になっており、高級感のあるものとなっているのは評価できる点です。

なお、収納はLDやキッチン壁にも用意されており、数はそこそこありますが、大きなものは少なく、専有面積のわりには少々少なめでしょうか。

坪単価は571万円。貴重な80㎡超の最上階住戸ということで近頃分譲されたブリリア高輪ザ・ハウスに匹敵する高単価となっています。当物件は12階建とそこそこの高さがあるので品川駅徒歩10分圏内となるエリアの物件とは異なり眺望面の魅力があるわけですが、その反面、お世辞にも静かな環境とは言えないポジションですし、この価格帯らしからぬ点が間取りに見受けられるのはやはりちょっと残念に思いますね。
ブランドタワマンであるザ・パークハウス白金二丁目タワーの同階水準の東京タワービューのお部屋とほぼ同じ単価であることを考えても、品川駅西側の再開発及び山手新駅周辺の再開発が価格帯にかなり折り込まれた水準ということになるでしょう。

中層階の一般住戸でも500万円弱の価格設定となっており、最上階特殊住戸のわりには一般住戸との単価差が小さい価格設定となっているので、そういう意味での魅力は無きにしも非ずかとは思いますが、物件自体のスケールが小さく、かつ、ブランド感のある物件ではないがゆえのオーソドックスな価格設定という印象です。

【小規模ながら存在感のある物件】グランリビオ高輪三丁目6階55㎡7,900万円(予定)【坪単価478万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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