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【実はパークシティよりもゆとりある設計】シティタワー銀座東22階82㎡14,900万円台(予定)【坪単価約598万円】
2017-05-20

シティタワー銀座東。

八丁堀駅徒歩5分、新富町駅徒歩7分の22階建総戸数492戸(うち非分譲住戸9戸含む)のタワーレジデンスです。東京駅まではおおよそ徒歩20分、銀座界隈までは徒歩10分程度、さらに宝町駅や東銀座駅、京橋駅なども当然ながら徒歩圏となるポジションですね。

東京駅徒歩圏と言える「土地所有権の分譲タワーマンション」はブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューパークシティ中央湊ザ・タワーに次ぎ3物件目となるでしょう。

タワマンとしては物足りなさのある22階建にはなりますが、総戸数は500戸近くあることからも分かるように、敷地面積は約4,400㎡と結構なスケール感のある物件となります。
パークシティ中央湊ザ・タワーの敷地面積は3,700㎡弱なので実はこちらの方が大きいんですね。

なお、パークシティは1階にスーパーが入る部分もあり、建築面積はどちらも2,100㎡前後になります。つまり、こちらの物件の方が階建はないにもかかわらず空地率の高いランドプランということになりますし、隅田川沿いではないものの再開発エリアらしい魅力ある物件となることが予想されますね。
パークシティ中央湊のスーパーの利便性を最大限享受できるポジションですし、スミフさんの王道とも言えるコバンザメ戦略が奏功した物件とも言えるでしょう。

ちなみに、当物件内には88戸のSOHO住戸が用意されており、非分譲9戸もSOHOタイプとなるようです。スミフさんが自社所有するとか…。ドゥトゥールのSOHOも自社で所有して賃貸に出しているものがありましたが、恒例となるのかね???

この物件は前出のパークシティに視界を塞がれる東向き住戸の中層以下がSOHOプランとなります。SOHOならば眺望がなくともほとんど気になりませんし、無理・無駄のない理にかなったフロアプランと出来ている印象ですね。

公式ホームページ
IMG_1068[1]
お部屋は82㎡の3LDK、北西角住戸です。前述のように東がパークシティに塞がれたポジションなのでこの北西角住戸が当物件内では最も条件の良いポジションと言っても過言ではないでしょう。南西側ほど近いポジションにはリエトコートアルクスタワーがあるので、眺望を若干邪魔しますし、北方向にはスカイツリーが見えるという意味でもこの向きの角住戸が一番の位置づけになるのかなと。

間取り的には南東角の約84㎡よりは若干小さいものの、次に広い面積が確保されており、スミフさん的にも目玉的な扱いとしているようです。

ただ、いかにもタワマンの角住戸らしい玄関位置で廊下が少々長めなのは残念ですね。LDは15畳超、キッチンも4畳、そして主寝室は7畳と80㎡超の3LDKらしいしっかりとした居室畳数が確保出来ているのは良いのですが、浴室は1620でなく1418ですし、収納が専有面積のわりに若干少なめな印象があります。

また、LDは畳数表示的には十分と言えるものですが、窓際にカウンターまではいかないものの小上がり的な部分があるので純粋な床面積(畳数)はもう少し小さくなるものと思われます(当物件は「気持ち」逆梁の順梁構造と言えるでしょうか)。

外観デザインを考慮し過ぎたためか、角住戸のわりにバルコニーが少々狭く、かつ、LDの開口可能な窓がバルコニー側の一か所だけなのもちょっと残念ですね。

坪単価は予定価格で約597万円。最上階住戸(つまり、当物件にはいわゆる100㎡超のペントハウスなどは存在していません)ということで5フロア下ぐらいの同タイプと比べ2,000万円ぐらい異なる価格設定となっているので、明らかに割高感があります。最上階ならではの何かがあれば納得も出来ますが、特に何もないので…(汗)。

パークシティ中央湊ザ・タワーの最上階(35階)はプレミアム住戸という形だったので坪単価は600万円台中盤という設定でしたが、当住戸と同階水準の一般の角住戸であれば最も単価高の隅田川一望の南東角でも坪単価550万円前後でしたので、この水準が割高なのは明白でしょうね。最上階住戸ということで売り惜しみするのならこの価格で良いでしょうが、真面目に早々に売る気があるのであれば調整すべきかと…。
パークシティは33階以上のプレミアム住戸を除くと最大でも78㎡というかなり面積を絞ったプランニングだったのでその点は若干の強みにはなると思いますが、広い分グロスが嵩みますし、80㎡なりの有効面積があるかと言うとそれも疑問ですからね…。

【間取りは微妙だが価格は案外】シティタワー銀座東9階56㎡6,900万円台(予定)【坪単価408万円】 | topページへ戻る | 2017年4月の首都圏マンション発売戸数

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