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【買い替え需要及び外国人投資家需要を見越した上限単価】東京ベイトリプルタワープロジェクト31階81㎡9,400万円台(予定)【坪単価384万円】
2017-05-03

東京ベイトリプルタワープロジェクト。

有明駅徒歩3分、国際展示場駅徒歩4分の33階建(A棟だけは32階建)総戸数1539戸の超ビッグプロジェクトとなります。

当物件の最大の注目点が約10.7haにも及ぶ都内最大級の住宅・商業複合開発であるのは否定しませんが、商業施設は周辺のタワマン住民も利用しやすい位置にありますし(商業施設の採算性を考えたら当然で、この物件だけのメリットとなるわけではない)、むしろ当物件の最大の特長はその立地の方にあるのではないかと思っています。

有明エリアは1つの1つの土地が広大なので地図上だけで見ていると実感しにくい点ではあるのですが、実はこの物件は国際展示場駅徒歩5分圏内初の分譲マンション(ってか賃貸マンションすらないよね???)なのです。

テニスの森公園や有明コロシアムの敷地内を通り抜ける云々の話もありはしますが、オリゾンマーレブリリアマーレ有明までは表記上だけでなくショートカットしても徒歩5分以上かかかりますし、利便性が高いとは言えないゆりかもめだけでなくりんかい線が徒歩5分圏内にあるという点は凄く大きな長所と言えるのではないでしょうか。

年初のちょっと気になるマンション(住友不動産編)の記事でも言及したように、当物件は、商業施設やホテルなどとの一体開発であるがゆえに共用施設はオリ・ガレやブリリア三兄弟には遠く及ばない地味なもので、商業・ホテルエリアを除いて純粋に物件だけを見るとパフォーマンスに疑問が残る点もあります。
ただ、有明エリアで抜きん出た交通利便性の高いポジションというだけでも差別化要因としては十分すぎる印象があり、近年のスミフさんの傾向(首都圏タワーは共用施設をシンプルとしたものが多い)からしてもこれ以上のパフォーマンスは望めないのは当然の流れとも言えるのです。

まぁ、立地という意味では南東側がモロに首都高と湾岸道路(大型トラックの交通量が半端ない)というデメリットもありますし、商業施設完成後は商業施設と首都高に挟まれたポジションとなるので、静かな環境とは縁遠いものとはなってしまうのですが、首都高や大通りに面していないタワマンの方が少ないぐらいですし、それをも上回る特長のある物件であるのは確かなことです。

公式ホームページ
IMG_1070[1]
お部屋はA棟の80㎡超の3LDK、南西角住戸です。A棟は最も駅に近い敷地の南西頂点部に位置する棟でこの南西角住戸からはB・C棟が視界を遮ることもなく高層階からはゆるぎないパノラマビューが望めます。遮るものがないがゆえに真夏の直射は懸念されますが、それ以上の魅力のあるポジションと言えるでしょう。
なお、南方向には前述の首都高及び湾岸道路があるので開口部は全て二重サッシが採用されています。窓を開けると五月蠅いでしょうが、閉めている分には全く問題とないはずです。

当物件は、各棟の最上階にある100㎡超中心のプレミアム住戸を除くと最大でも80㎡台中盤となっており、この角住戸も魅力あるポジションなりの面積を確保したプランと言う位置づけになります。

面積的には坪単価200万円未満の住戸がほとんどだった2000年代前半に分譲されたガレリアグランデなどと比べるとけして大きくはありませんが、80㎡超あっても3LDKがほとんど実現できていない、3LDKにすると廊下が長過ぎてLDがかなり狭くなってしまう、ガレリアグランデの角住戸などと比べると明らかに効率的で良く出来た印象のあるプランです。
(ガレリアグランデはデザイン的には有明随一と言って良いぐらい優れた物件なのですが、そうであるがゆえに間取りが本当に勿体なく感じる物件です。逆梁工法を採用しているため、掃き出し窓に天井付近までのハイサッシを採用出来ているなどの魅力もあるのですが、LDの逆梁カウンターは邪魔だし…。)

こういった全方位に住戸が設けられたタワマンにおいては玄関位置が洋室1のウォークインクロゼットのあたりになることが少なくないのですが、この物件は全プランでワイドスパンを実現出来ている(つまり、各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が例外なく浅い)がゆえに、角住戸の「玄関から南西頂点部までの距離」も比較的短くすることが可能で、その結果廊下が短く出来ているというわけです。

また、先日紹介したシティタワー東梅田パークフロントほどコーナーFIXサッシ部分が大きくはないのですが、やはりグランドミレーニアシティタワー武蔵小杉同様で梁ほぼほぼ空中に出した工法を採用しているので、室内の下がり天(梁)も小さく済んだお手本のようなきれいな角住戸とも言えるでしょう。

LDの13.5畳は80㎡超の3LDKとしては大きくはないのですが、キッチンは3.8畳、主寝室は8畳と大きいですし、浴室は1620、また収納がかなり充実しているあたりを見ても当プランの有効面積は十分な水準にあると言えそうです。

専有面積のわりには玄関の下足スペースが狭く、高額住戸らしい優雅さがいま一つなのが残念な点となるでしょうか。

坪単価は予定価格で約384万円。最上階プレミアム住戸は400万円を超える水準なのでそれには及びませんが、有明エリアの一般住戸としては過去供給されたことのない単価水準となります(わりと不動産価格が高騰している時代に分譲されたブリリアマーレ有明の31~32階のプレミアム住戸は坪単価400万円超が結構ありましたが、一般住戸となるとその1階下の30階住戸の高いものでも坪単価330万円程度でした)。
物件内でかなり条件の良いポジションのプランということで、10階程度でも坪単価340万円台となり、高層階だから特段高額になっているわけではないのですが、次の記事で紹介するパンダ部屋がかなり目に優しい水準となっていることもありちょっと高過ぎる印象がありますね。

まぁ、りんかい線の都心アクセス性の高さは言わずもがなでりんかい線徒歩4分という駅距離が強く反映されたものではあると思うのですが、これまでの有明物件の範疇で見てしまうとちょっと面食らいますね…。

有明の他タワマンは築年数が10年前後経過したものが大半であり、買い替え需要も少なくなく、これだけ話題性のある物件であれば前向きに検討している方も少なくないと思うのですが、既存物件がこの単価に近い水準で売れるわけはないですし、この水準での大量供給は外国人投資家の多数の参戦があって初めて成り立つものという印象を受けます。

実際、当物件はまさしくアジア系外国人ウケのする立地・パフォーマンスの物件で、そういった引き合いが強いようですので将来的にもそういった需要が続けばそこそこの価値を保つことが出来るのでしょうが、そういったニーズを加味して中住戸と角住戸との単価差が大き目に設定されている印象もあり(B棟は特に角住戸率が低く角住戸プレミアムがかなり大きい物件なので余計ですね)、近年の湾岸エリアの物件の中でも少々リスクの高い水準であることは否定できません…。

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