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【有明ガーデンシティタワーズじゃないの???】東京ベイトリプルタワープロジェクト12階70㎡5,900万円台(予定)【坪単価約277万円】
2017-05-03

続けて、東京ベイトリプルタワープロジェクト。

さて、私事で恐縮ですが、最近の一番の興味はこの物件の名前が何になるかですね(笑)。
当初は有明ガーデンシティ計画と称されていたと思うので、それ系の名前になるのかと思っていましたが、ガーデンに特徴があるかと言うとそんなことはないですし、既に仮称東京ベイトリプルタワープロジェクトとなっていることからすると「ガーデン」が入ってくることはないのでしょうか???

「ガーデンヒルズ」は住友のフラッグシップブランドの1つであり、「ガーデン」が入ると箔が付いたのではないかと思うので、個人的には「有明ガーデンシティタワーズ」が良かった気がするのですが、ダメですか???

国際戦略特区であることを考えるとこちらこそがワールドシティタワーズなのではないかという説もありますが(汗)。

これまた余談にはなりますが、敷地北側の商業施設やホテルもスミフさん自らやられるとのことで三井さんで言う「ららぽーと」的な商業施設名が何になるのかも大いに気になる点ですね。スミフさんは三井さんなどとは異なりこういった「超大規模住商一体」の再開発案件の実績がなく商業施設の雰囲気などが予想しづらい面があるのですが、この10.7haの都内最大級の開発が有明エリアの命運を握っているとも言えるわけで、ぜひとも過去類を見ない素晴らしいものを作って欲しいという思いがあります。

現状の湾岸エリアはお台場の商業施設も含めハイブランド店舗が少ないので、そこいらあたりに力を入れてくれると面白いと思いますね。現状が現状なので、中途半端だと開業当初は人気になったとしてもその人気は一過性のもので終わる可能性が高いと思うので、やるからには徹底的にやって欲しいなとも。

物件のキャッチフレーズともなっている「まだ、誰も知らない世界」をぜひとも現実のものに。。。

なお、前回の記事でもちらっと述べたように物件自体(レジデンス部分)のパフォーマンスにはそこまで驚くような点はないのですが、ペデストリアンデッキから入るA棟のエントランス周りは特に素晴らしく、高揚感がありますね。

A棟ほどは高くはないのですが、B・C棟のエントランスホールも2層吹き抜けとなっていますし、スミフタワーらしい優雅なエントランス周りはやはり評価できる点でしょう。

外観デザインは若干地味な印象もありますが、ブリリア有明シティタワーとも共通項のあるガラス手摺等に工夫あるもので手堅く飽きの来ないものという印象です。
トリプルタワーということですし、3棟の高層フロアをつないでマリーナベイサンズに匹敵するぐらいのものを作ってくれても良かったですが(笑)。

前回の東京ベイトリプルタワープロジェクト

公式ホームページ
IMG_1072[1]
お部屋はB棟の70㎡の3LDK、北西向き中住戸です。当物件は内廊下設計ですし、首都高や湾岸道路に背を向けたポジションのため、物件内では比較的静かな環境ではあるでしょう。
まぁ、北西側は商業施設及び商業施設の駐車場などがあり、商業施設との間に出来る道路沿いに駐車場の出入口が出来ると思うので、こちらも静かとまでは言えない可能性が高いですが、この階であれば商業施設を超えるか超えないかぐらいの高さにあるので視界的な圧迫感もなく日照さえ不要であればバランスのとれた条件と言えそうです。

間取り的には二次元的には文句をつけようがない素晴らしいものです。
柱が完全にアウトフレーム化されているというよりも、そもそもこのプランの周囲には柱がほとんどないと言った方がシックリくる感じの柱位置を実現出来ており、それに加え玄関廊下も理想的で無駄のないものです。

順梁工法ゆえに窓際のバルコニー側上部に梁があり、室内の下がり天部分は少なく出来ているものの、梁の影響で天井付近までのハイサッシの類いは採用出来ていないのは残念ちゃ残念ですが、三井さんの超高額物件ならまだしもスミフさんの坪単価300万円前後中心の物件でそのようなハイパフォーマンスが期待できないのは初めから分かっていたことで、この「全戸ワイドスパン×柱のアウトフレーム」が徹底された二次元プランというだけで腹八分目は十分に満たされますね。

当物件の設計・施工は前田建設工業で、シティタワー東梅田パークフロントの記事でも書いたように構造面に優れたスミフタワーのほとんどを設計・施工しています。今時は珍しくもなんともありませんが、免震構造を採用した物件ですし、価格帯からすると十分なパフォーマンスを持った物件と言えるでしょう。

当プランの専有面積に占める居室畳数割合は71.2%((11.7畳+3.4畳+6.0畳+5.0畳+4.8畳)×1.62㎡【※】÷70.29㎡)と言うことで中住戸としては気持ち低めの水準ではありますが、中住戸ながら適度な廊下を施したことで洋室2室及び洗面所などをノンリビングインと出来ていますし、かなり充実した収納面があっての71.2%なので有効面積が小さいということは断じてないですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は予定価格で約277万円。これぞパンダってやつです。
当物件は1,539戸というもの凄い数を捌かなくてはならないのでここ数年殿様商売を貫いてきたスミフさんと言えどもパンダによる集客はマストとなります。

当物件のパンダ住戸は、広告表記上、1LDK~3LDKすべてに用意されていて(1LDK3,400万円台~、2LDK4,400万円台~、3LDK5,900万円台~)、1LDKと2LDKはB棟北西向きの2階住戸が最安値(単価)となるのに対し、3LDK(中住戸)はB棟の低層階にないことからこの12階が最安値となるので、さらにお得と言えます。
1階上との視界差はあるとは言え、1階上は300万円ぐらい上がってしまうようでこのプランは生粋のパンダ価格と言って良いでしょう。

ただ、パンダ部屋以外も当初言われていた水準からすると目に優しいものとなっており、市況の悪化と共に現実的な価格設定としてきている様子が伺えます。ちなみに、品川イーストシティタワーは第1期がいつになっても始まりませんし、予定価格がどんどん下がっていますね…。

当物件の角住戸は前回の記事で書いたように全体的に強めの価格設定となっているのですが、中住戸は住戸数が多くほとんどが似たようなプランとなることもあり、坪単価300万円前後が中心となります。

無駄の少ない良質なプランであることを考えると単価をもっと割り引いて考えるべきでしょうし、りんかい線の都心アクセス性の高さからすると悪くない水準と言えるのではないでしょうか。
ちなみに、B棟はA棟よりは駅が遠くなりますが、当物件唯一の高層階共用施設となるパーティラウンジとライブラリーラウンジが20階にあるので、共用施設を頻繁に利用したい方にとっては価格面での魅力もあるB棟が良さそうですね。
ちなみに、C棟は後の販売となるようですが、A・B棟に比べ明らかに劣っているため(小中学校が近いぐらい???)、普通であればA・B棟よりも安くなるのですが、スミフさんの物件ですのでA・B棟と大差ない価格、市況に改善の兆しがあればA・B棟よりも高い価格、で売られる可能性すらあるのは言うまでもありません。

設備仕様や管理費等(かなり高いらしい…)については正式価格発表後にコメント致します。

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