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【23区内初のプレミアムレジデンス???】プレミアムレジデンス日暮里雅苑2階55㎡4,988万円【坪単価300万円】
2017-05-04

プレミアムレジデンス日暮里雅苑。

日暮里駅徒歩5分、西日暮里駅徒歩9分の11階建総戸数30戸のレジデンスです。

当物件は三信住建の「プレミアムレジデンス」ブランドですが、もしかして23区内では初ですかね???
プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺の記事で言及したように23区内の大手デベ物件に三信住建が2番手・3番手として名を連ねているのは何ら珍しいことではないのですが、単独PJで23区内となるとちょっと記憶にありません。

ここ1~2年だけでも日暮里駅前は駅徒歩3分圏内にアトラス日暮里ウエストレジデンスオーベルアーバンツ日暮里グリーンパーク日暮里が分譲されていますし、この後も徒歩3分の地にオープンレジデンシア日暮里が分譲されますので、この物件の駅徒歩5分は地味に映ってしまう部分がありますが、駅徒歩5分でも十分な利便性があるのは確かですね。

尾久橋通りを超えねばならないのは残念ですが(オーベル以外の駅徒歩3分圏内の物件も同様です)、大通りに面しておらず駅徒歩5分圏内の物件としては比較的静かなポジションにあるのも1つの魅力と言えるでしょう。

また、これだけ似通った物件の連続供給の後にどのような物件を提案してくるのか、という意味でも興味深い物件です。

公式ホームページ
IMG_1063[1]
お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。道幅はそれほどではありませんが、北も東も接道したポジションであり、低層階でも条件は悪くありません。中層階以上になると視界抜けも得られますね。

間取り的にはこの北東角が二方接道で道路沿いから目立つということもあり、コーナーサッシが採用されているという特徴があります。2階住戸は道路からの視線に配慮し下部を半透明ガラスとしているので、一枚ガラスでなく上下に分かれてしまっているのが残念ではあるのですが、中低層物件としてはインパクトの少なくないプランニングと言えます。

正方形に近い敷地形状に全戸東向きというプランニングなので、東面に余裕が感じにくく、南側にある隣戸との境の凹凸が少々気になったりもするのですが、LDの開口部はサッシ幅を一般的な水準以上に確保出来ているのも地味に良い点で、このプランに限らず全体的に開口部を重視している様子に好感が持てる物件ですね。

オーベルアーバンツ日暮里やグリーンパーク日暮里は全方位に住戸を設けていたがゆえにワイドスパン、かつ、充実した開口部を設計出来ていたので、それらと比べてしまうとけして優れている印象はないのですが、こちらは全戸東向きであることを考えると頑張っている印象がありますね。

残念なのは、玄関周りでしょうか。クランクインでプライバシー面への配慮があるのは評価できる点ではあるのですが、55㎡とけして広さのある2LDKではないことを考えると、玄関廊下はむしろ一直線で良かったのかなと。

クランクインでもLDが10畳確保できていれば良いのですが、当プランはLDKですら11.4畳しかなく、LDだけだと8~9畳という水準でしかありません。

浴室が1317ではなく1418ですし、ゆとりを感じる部分もあるのですが、一般的な55㎡の2LDKと比べるとLDがかなり狭くなってしまっていることを考えると廊下はもっと短くすべきだったと思いますね。

まぁ、この物件からほど近い位置にはリニューアルされてまもない銭湯らしからぬ綺麗な銭湯斉藤湯がありますので、むしろ浴室は1317で良かったという説もありますが(笑)。

坪単価は300万円。上層階は坪単価340万円程度となるので、それに比べればまだ控えめな水準ですが、低層階でも300行くのですね。二方で接道した角住戸で低層階にしては条件が悪くないのは分かるのですが、オーベルやグリーンパークなどここ最近の日暮里駅前の物件と比べ明らかに高い水準なので少々驚きました。
価格云々よりも似たような物件の供給が連続していることによる一時的な供給過多で販売が長期化している物件が多い印象なので、「価格が安くなければならない」ということはないとは思うのですが、もう少し目に優しい価格水準であるべきだったかなと。

大通りに面していないわりと静かなポジションであることを加味されているのかもしれませんが、ファミリータイプでないこの広さの物件の資産価値に最も大きな影響を与えるのは駅距離及び利便性の高さであることは否定出来ませんし、読者の方ならばお分かりのようにここ最近の「後発物件」はマンション市況が芳しくないことが影響し、近隣の先行物件よりもむしろ価格が目に優しいものとなるケースが増えていますからね。

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