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【ここも駐車場多すぎ】プレミアムレジデンス日暮里雅苑2階40㎡3,688万円【坪単価305万円】
2017-05-04

続けて、プレミアムレジデンス日暮里雅苑。

設計・デザインはIAO竹田設計、施工はデベでもある三信住建です。プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺の記事で言及したように三信住建さんの物件はほどほどのスケールまでの物件であれば自社施工となり、ここも例外ではありません。

デザイン面の特徴はやはり北東頂点部のコーナーサッシでしょうね。前回ご紹介したプランの洋室部分がそのコーナーサッシとなっており、LD部分でないのが残念だったりもするのですが、外観を語る上ではLDだろうが洋室だろうが関係なく、このコーナーサッシがあるのとないのとでは外観イメージは全く異なるものとなるのは言うまでもありません(コーナーサッシのない東向き中住戸及び南東角住戸はプラン的にかなり地味ではあるのですが、外観デザインという意味ではこのコーナーサッシの恩恵は多少なりともあるでしょう)。

コーナーサッシの窓際部分にはダウンライト照明がついているようで、夜間はその暖色系で統一された光が美しくなりそうですね。

総戸数30戸の小規模物件とういことでエントランス内は特筆すべきほどの点はありませんが、道路から十分にセットバックされた位置にエントランスが設けられているのは好材料ですし、茶系の縦格子となったバルコニー手摺も悪くなく実績豊富なIAO竹田設計らしさを随所に感じることのできる物件です。

前回のプレミアムレジデンス日暮里雅苑

公式ホームページ
IMG_1065[1]
お部屋は40㎡の1LDK、東向き中住戸です。東側は高くとも4階程度の建物で戸建などが中心となるエリアなので、低層階でも圧迫感はなく、日照をある程度は得られそうです。

間取り的には前回の記事で書いたように全戸東向きで東面にけして余裕があるわけではないので、この中住戸はナロースパンで少々苦しい造りとなっています。

ただ、これも前回の記事で述べましたが、その限られたスパン目一杯に開口部を施した設計は悪くありません。

方立てはもう少し小さいのが望ましかったとは思いますが、連窓サッシをスパン目一杯に施しているので、洋室の引き戸を開くとそこそこ開放感があるはずです。

ただ、ナロースパンであることで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなり長くなってしまっているのはどうしようもなくこのプランの明確なウィークポイントであることは否定できません。

廊下は短く見せてはいますが、LD内に実質的な廊下部分が多分に混入しているので、40㎡超の1LDKにしてはLDが若干狭いプランとなります。

一方、隣戸との境を凹凸にしてまでキッチンをL字型としたり、トイレを洗面所内からの動線とするなど、単なる奥行のある1LDKで終わっていない点は大いに評価して良い部分かと思います。

また、目立たない点ですが、玄関下足スペースの幅にゆとりがあるのも良いですね。

坪単価は305万円。こちらも低層階ながら300万円を超えてしまうようです。角住戸に比べさらに面積が小さくなるため、単価は抑えづらいのは分かりますが、奥行があるゆえに有効面積はけして大きいとは言えませんし、もう少し抑えられた水準だと良かったでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板などの高級感のある仕様も見あたりませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は255円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高い水準ですが、総戸数30戸の小規模物件なのでこの程度となるのはやむを得ないでしょう。

駐車場は全9台(平置3台、機械式6台)と40~50㎡台のみの物件とは思えないぐらい充実しているのですが、「荒川区の条例」で総戸数の3割以上の駐車場が設置されることが義務付けられていることによるものでしょう。
この駅距離及びこの専有面積でこの台数だと空車が多くなる可能性が高く、機械式駐車場の維持修繕コストを考えると迷惑な条例と言う印象が強いです…。

ちなみに、オーベルアーバンツ日暮里の記事でも言及しましたが、オーベルは「東京都の条例」通りで床面積350㎡あたりに1台で済んでいる理由が未だ謎です。物件の規模やポジションによって荒川区の条例が適用されるのか否かが変わってくるのかね???

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