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イニシア西新井【ギャラクシティ至近の西新井駅徒歩9分】8階86㎡6,098万円(坪単価234万円)
2017-11-17

イニシア西新井。

西新井駅徒歩9分の9階建総戸数81戸のレジデンスです。

再開発が行われフレッシュな街並が広がる西口エリアでなく、東口から環七を超えた先の島根4丁目に誕生する物件です。

北側すぐのところには交通量の多い通りがあるので、静かな環境ではありませんが、島根小学校至近、かつ、ギャラクシティまでもほど近いポジションですので子育てファミリーには特に気になる物件と言えるでしょう。

全81戸中73戸が70㎡超と近年の物件としてはゆとりあるプランニングになっているのも子育て向きのこの地を強く意識したものですし、分譲マンションとして初めて「東京都子育て支援住宅の認定」を受けた物件という点からもそのあたりを強く意識している様子が伺えますね。

なお、西新井駅徒歩10分圏内はここ数年ファミリータイプの分譲マンションが誕生していません。パークプレミアムメイツ西新井パークゲートメイツ西新井など「アドレスが西新井」であるがゆえにマンション名に西新井とついている物件が多いので錯覚されがちなのですが、西新井駅徒歩10分未満の物件となると2013年のライオンズ西新井グランフォート(西口)以来ではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_1089[1]
お部屋は86㎡の3LDK、南西角住戸、ルーバル付プランです。最上階でこそありませんが(当物件の9階部分は8階メゾネット住戸の上階のみなので最上階みたいなもの)、南も西も戸建などの低層建物が中心となるエリアなので、日照だけでなく視界抜けも十分に得られる魅力的なポジションとなります。

86㎡なので、4LDKとすることもあり得たと思うのですが、3LDKとしたことで各所にゆとりを設けることが出来たかなり優雅さを感じるプランですね。

玄関廊下周りのゆとりはイニシア物件特有のものでこのプランに限ったものではないのですが、やはりゆとりがあるのは良いことですし、それに加え当プランの場合はルーバルに面したLDK及び洋室1の広がりのある設計がとても素晴らしく感じます。

どちらのお部屋もルーバルに向かってコーナーサッシが設計されているのもむろん素晴らしいのですが、ルーバル沿いの室内天井部分が折上天井となっており、3次元的にも開放感の高い空間となっているあたりもとても魅力的です。

リビングインの洋室3の引き戸はほぼ完全に開け放つことのできるトールスライドウォールなので開け放つと22.7畳の大空間となりますし、それに加えルーバルに面していることで100㎡クラスの住戸に匹敵する豊かさを感じることが出来るのではないでしょうか。

南面のバルコニーもしっかりとした奥行のあるもの、かつ、LDと洋室3の間にも連窓サッシが採用されている点も素晴らしい点ですし、キッチンからもルーバルに出ることが出来るなど特殊住戸らしさを存分に引き出した魅力が盛りだくさんなプランとなっています。

一口にルーバルプランと言っても、ルーバルがLDに面していない(洋室にしか面していない)ケース、ルーバルに面した開口部が非常に小さいケースなど、何のためにルーバルを設計しているのか分からない物件も少なくないですが(プラウドで多いですかね…)、このルーバルプランはルーバル住戸ならではの魅力がたっぷり詰まっていますね。

これだけの専有面積がありながら浴室が1620でなく1418なのは残念ですし、リビングインなのも微妙ではありますが、柱が完全アウトフレーム化されたプランですし、その点以外は非常に良く出来ていると思います。

坪単価は234万円。物件内でも非常に条件の良いポジションですし、この間取りのパフォーマンスであればこのような単価になるのは当然でしょう。専有面積が広いがゆえに6,000万円を超えてしまうわけで、6,000万円超のニーズがけして多くないエリアではあるのですが、ここまでの希少性を感じる魅力的なプランであればこの価格帯でもニーズは十分にあるものと思われます。

ちなみに8~9階にある110㎡などのメゾネットタイプは、単価こそ200万円そこそこ(グロスは7,000万円近い水準)とお安めですが、当然ながらメゾネットタイプは階段による面積消費が不可避なので実質的にはこのプランと大差ない単価水準ということになりますね。

先日紹介したローレルアイ目黒大橋ザ・テラスのようにメゾネットなのに「階段による面積消費を考慮していない」と感じる価格設定がなされるケースも中にはありますが、一般的には階段が考慮され単価が安くなっています。

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