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イニシア西新井【東京都子育て支援住宅初認定(でも共用廊下がとんでもないことに…)】3階75㎡4,698万円(坪単価208万円)
2017-11-17

続けて、イニシア西新井。

設計はタクトプラン建築事務所、施工は大豊建設です。
総戸数81戸というスケール感があるわりにはエントランス周りはシンプルな印象もありますが、約2,700㎡という比較的大きな敷地を活かし、敷地南側及び西側には厚みのある植栽を施している点は評価できるでしょう。

また、共用施設にも大きな特徴を有する物件となります。
7階と8階に2つのスカイテラスを設けており、大空の下でお茶会などを開くことを想定しているようです(当マンションではスノーピークのアウトドア用品の貸し出しが行われます)。面白い試みですね。

外観デザインは大きな特徴こそありませんが、アースカラーでわりとシックな装いとなっており、周囲の植栽と相まってこの価格帯の物件としてはなかなか高級感のある佇まいとなっていると思います。

なお、当物件は東京都子育て支援住宅の認定を受けています。賃貸だといくつか認定を受けているものもあるようですが、分譲では初となるようですね。
60項目の必須基準と14項目の選択基準を満たしているので様々な取組みがなされているのですが、主なところでは共用部の段差の解消、ドア幅・廊下幅の確保によってベビーカーの利用に配慮、子供用駐輪スペースの設置、敷地内ベンチや屋上テラスの設置、さらにはマンション内イベントを行うなどの情報共有機会の創出などがあり、少なからず差別化が図れているのではないでしょうか。

前回のイニシア西新井

公式ホームページ
IMG_0030[1]
お部屋は75㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。低層階ではありますが、南側は戸建中心のエリアとなりますので、低層階でも日照を得ることが出来ますし、敷地北側には東向き・西向き住戸がありますので、北側の通りの喧騒の影響も少ない落ち着いた住環境が望めそうです。

間取りとしては、オーソドックス感のある田の字タイプにはなりますが、やはり玄関廊下周りと窓回りにはイニシアらしい特長が見受けられますね。

奥行のある玄関下足スペースにはベビーカーなどを置くことのできる凹み付、また、南面開口部には幅のある連窓サッシ及びトールスライドウォールを設計し、スパンを最大限に有効活用した開放感の高い造りとなっています。

これまでのイニシアのプランと比べ目新しい点は、玄関の窓でしょうか。玄関を凸位置にしたことで西側に窓を設けることが出来ており、イニシアシリーズに限らずなかなか珍しい設計となっています。

採光豊かな玄関は少なからず魅力であり、意味のある試みであるのは確かなのですが、玄関と共用廊下の位置関係にはドン引きですね…。
間取りを重視しない傾向にあるコストダウン志向の強い物件では配慮に欠ける造りとなることが少なくないのですが、対極にいると言っても過言ではないイニシアシリーズでこのような玄関位置になるとは…。

こんな扉を開けたら完全に廊下を塞いでしまうような設計で子育て支援住宅というのは…。
ベビーカーどころか普通にすれ違うだけでも狭いと思うのですが…。

なお、きれいに完全アウトフレーム化された柱はやはり素晴らしいですね。
近年の中住戸としては大き目の75㎡を確保し、かつ、効率性も追求しているということで超巨大なファミリークローゼットなど収納をこれ以上ないぐらい充実させたプランとなります。

収納を充実させた分、LDKは14.4畳など、面積のわりに小ぶりな印象にはなりますが、全体的に形がきれいなので畳数以上の使い勝手が期待出来そうです。

坪単価は208万円。田の字プランですので、インパクトには欠けますが、スライドウォールを開け放った際の連窓サッシの開放感はかなりのものですし、柱の食い込みのない無駄の少ないプランであることを考えるとこのご時世として悪くない水準と言えそうです。
近年この界隈には分譲マンションが誕生していないので比較が難しいところではあるのですが、2010年に同じ島根4丁目の駅徒歩8分にファインレジデンス西新井が分譲されており、そちらの平均坪単価が約185万円だったことからしても相場ほどの値上がり感はないでしょうね。
70㎡前後の面積であればもう少し単価を伸ばせたように思いますが、最近の物件では珍しいほど豊かな面積を確保していることで単価が伸び悩んでいる部分もあるのではないでしょうか。

設備仕様面は、総戸数81戸ありながらディスポーザーがないのはかなり残念ですし、水回り天板も天然石ではありませんが(価格帯からして当然でしょう)、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどが標準装備されています。

管理費は196円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、ということで200円/㎡未満と出来ていますが、総戸数81戸というスケールからするともう少し安く出来ていてもおかしくなかったのかなと

駐車場は全25台でうち平置が3台(多目的駐車スペース1台含む)、残りは機械式となります。



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