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【40㎡ちょっとの2LDKばかり】デュオヴェール目黒学芸大学3階41㎡4,998万円【坪単価405万円】
2017-05-24

続けて、デュオヴェール目黒学芸大学。

設計はG2設計、施工は山田建設です。山田建設はミオカステーロシリーズの自社ブランドを持っているデベロッパーでもあり、自社物件を中心とした豊富な実績があります。

総戸数36戸とは言え、40~50㎡台のみの物件なのでスケール感があるとは言えず、デザイン性に優れたモリモト2物件の後発ということで地味に映ってしまう部分はあるのですが、コンパクトマンションとは言え、坪単価400万円前後が中心となる物件だけあってエントランス周りの設えはそれ相応のものにはなっているようです。

エントランス周りのライティングに力を入れているので特に夜間は存在感がありそうな物件です。

前回のデュオヴェール目黒学芸大学

公式ホームページ
IMG_1119[1]
お部屋は40㎡超の2LDK、東向き中住戸です。3階では視界抜けはありませんが、東側は接道しており前建までの距離が十分に確保されているので圧迫感などはないまずまずの条件となります。

間取り的には41㎡ながら1LDKでなく2LDKとなっている点に驚かされますね。デュオヴェール飯田橋にも40㎡台の2LDKがありましたが、40㎡台後半でしたし、41㎡の2LDKは他デベの物件を含めてもちょっと記憶にないぐらい珍しいものです。

当物件はこのようなタイプが複数存在し、かつ、中心となっている点がさらに凄いと思うわけで、狭小の極みと言えそうです。
共用廊下部分にはわりと大きなトランクルームがあり、その面積も含めての41㎡ですからね…。

ただ、柱は完全にアウトフレーム化されていますし、思った以上に各所にしっかりとした面積が確保されている印象のあるプランではありますね。

LDの入口付近のデッドスペースが大き目なのはやはり気にはなりますが、収納はかなり充実していると思いますし、浴室が1216でなく1317なのも結構驚きです。

また、連窓サッシが導入されているのも評価できる点ですが、隣戸側の柱位置に注意していただくとお分かりのように梁が室内窓際に食い込んでいるので、引き戸の方立てがかなり大きくなってしまっているのは残念です。
柱はしっかりとバルコニー側にアウトフレームして欲しかったですね。二次元的な影響(柱の食い込み)はなくとも三次元的(梁)な影響は少なくないのです。

坪単価は405万円。中層階中住戸でこの単価とは…。単に専有面積を小さくしただけでなく、41㎡で2LDKという異常なほどの狭小プランとなっているがゆえにこの単価でも売れると踏んでいるということなのでしょう。しかしながら、この広さのLDKで「2LDK」と胸を張るのは無茶と言うものですし、20~30㎡台(1K~1LDK)の400万円ならまだしも、40㎡台なら370~380万円が現実的な水準なのかなと。

20~30㎡台であれば、いわゆる投資マンションなどのブランド力に欠ける物件ばかりが比較対象(競合)となり、そういった物件よりはクオリティの高いこのような物件には一定の優位性が無きにしも非ずなのですが、一方で40㎡台になると主な比較対象は「ある程度著名なデベのブランド感のある物件内にあるコンパクト住戸」であり、それらと戦わねばならないことを考えるとこの単価設定は厳しい印象があるのです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見あたりません。ちなみに、いわゆる投資マンションには通常ディスポーザーがついてはいませんが、大手デベなどのある程度スケールある物件にはディスポーザーがついていることが多いです。したがって、40㎡台の住戸にしては相対的に設備仕様が弱いという意味でも単価はもう少し控えめであるべきなのかなと…。
ただ、食洗機とトイレ手洗器はついていますし、キッチンにバックカウンター(食器棚付)が標準装備されているのは良い材料でしょう。

管理費は244円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計であることを考えるとかなりリーズナブルな水準と言えるでしょう。管理形態が「巡回」ではなく「通勤」なのも好材料です。
駐車場は全4台で全て平置なのも魅力ですね。

【22年ぶりの東北沢駅徒歩2分】オープンレジデンシア下北沢イーストテラス5階64㎡8,038万円【坪単価418万円】 | topページへ戻る | 【モリモト2物件と棲み分け】デュオヴェール目黒学芸大学6階55㎡6,498万円【坪単価390万円】

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