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【貴重な保土ヶ谷駅徒歩2分】レガルテ保土ヶ谷ステーションアヴェニュー7階66㎡5,680万円【坪単価283万円】
2017-05-15

レガルテ保土ヶ谷ステーションアヴェニュー。

保土ヶ谷駅徒歩2分、天王町駅徒歩10分の7階建総戸数24戸のレジデンスです。

同じ旧東海道沿いの駅徒歩5分に2015年末に分譲されたクオス横浜保土ヶ谷レジデンスの記事で書いたように保土ヶ谷駅徒歩5分圏内の供給は近年非常に少なく、この物件は駅徒歩2分というのが最大の売りとなることは間違いないでしょう。

クオスと全く同じ7階建総戸数24戸というスケール感で敷地面積はさらに小さい400㎡弱しかないですが、これだけ駅に近い物件ですので無名デベの物件であってもこのエリアでご検討中の方にとっては気になる存在となりそうです。

デベロッパーのフロンティアハウスさんはアパートタイプの収益物件の開発がメインのようでこういった分譲マンションの実績が見当たらないのが少々不安ではあるのですが、逆に言えば、そのようなデベロッパーですらマンションにして分譲したくなるような敷地ということに他なりません。

公式ホームページ
IMG_1120[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南角住戸です。南東側には5階建のマンションがありますが、それを超える高さとなりますし、南西側も自転車の駐輪場などとなっているので、日照時間の長い物件内で最も優れたポジションと言えるでしょうか。

間取り的には下階(2~6階)と同じプランではありますが、下階が1LDK+2Sであるのに対して、こちらは普通に3LDK表記が出来た物件となります。
下階は南西側の2つの洋室がサービスルーム扱いになるようですが、前述のように現状は視界・採光面で問題はありませんので、敷地境界に近すぎるがゆえに強いられた表記となるでしょうか(将来的に至近距離で塞がれる可能性がある)。

最上階で日照面に優れたプランながら70㎡に満たない広さしかなく、70㎡超の西角住戸などと比べると数字的な物足りなさがあるのは事実ですが、狭小3LDKなりにそこそこ効率性の高いプランになっているのは良い材料でしょう。

角住戸にしては廊下が短めで、専有面積に占める居室畳数割合は72.0%((13.5畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷66.33㎡)と角住戸にしては高い水準と出来ています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納は若干少なめな印象はありますが、洗面所や浴室はそれなりの広さが確保出来ていますし、スクエア形状で奥行のあるバルコニーも悪くないですね。

残念なのはやはり柱位置でしょう。南西面の柱が食い込んでいるのは仕方ないにしても南東面までもがガッツリ食い込んでいるのはどうしたことか…。
明らかに一般の分譲マンションクオリティよりも劣るもので、分譲マンション実績の少ないデベロッパーゆえの産物という印象です。いわゆるワンルーム投資マンションであれば何ら珍しいことではありませんが、こう言った実需向けのファミリーマンションでのこの設計は残念と言わざるを得ません。

LDの内側に柱を食い込ませたことで(LDを柱よりも外側まで凸としたことで)、LDにはL字サッシが採用出来ているのは良い材料ではあるのですが、幅的にそこまでインパクトのあるようなものではないですし、南東側の柱は普通にバルコニー内にアウトフレーム化すべきだったでしょうね。

坪単価は283万円。駅徒歩5分のクオスの上層階南角よりも高い水準となります。クオスよりは面積が大分小さい分、グロス的にはほどほどの水準にはなっていますが、少々高額な印象がありますね。駅距離がさらに近いがゆえの価格設定ではあるのでしょうが、デベの知名度及びプランのクオリティからしてももう少し安いのが相応かなと。

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