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【凄い形状、凄い開口部】ヴィルヴィオ葛西2階60㎡3,990万円【坪単価220万円】
2017-05-14

ヴィルヴィオ葛西。

葛西駅徒歩7分の9階建総戸数22戸のレジデンスです。

葛西駅北口徒歩圏内に久々に誕生する物件となります。南口ではここ1年ほどの間だけでもイニシア葛西プレシス葛西の2物件、グリーンホームズ南葛西Ⅵなど複数の物件が供給されていますが、北口での分譲はここ数年の間でちょっと記憶になかったのでざっと調べてみたところ2011年ぐらいから供給がなされていないようです。

北口だと総合レクリエーション公園が遠くなってしまいますし、特別なメリットがある感じではないのですが、当物件は環七から少しだけですが内に入ったポジション、かつ、環七に背を向けた東向き中心というのは好材料と言えるでしょう。

設計は共同エンジニアリング、施工は大須賀技建です。大須賀技建は当ブログ初登場となるゼネコンで都内のマンションの実績もあるにはあるようですが、千葉が本社の会社ということもあるのか都内の名のあるマンションの施工実績は乏しいです。

そもそも当物件の売主はリスジャパンという会社でホームページを拝見するとこれまでマンションの分譲実績はなくここが初めてとなるようです。当物件は当初の完成予定よりも1年半遅れて昨年末に竣工しており、リスジャパンが丸ごと買い取って完成売りと相成った模様ですね。

モノトーン調のカラーリングはいわゆる投資マンションも含めこういった小規模物件では比較的採用されるものなので特段珍しさはないですし、総戸数22戸というかなりの小規模物件だけあってエントランス周りにもスケールを感じにくいものとなっているのが残念ではあるのですが、南東部に施されたワイドなFIXサッシはかなり印象的で、外観だけでなく間取り的にもかなり特徴があったので取り上げることとしました。

公式ホームページ
IMG_1126[1]
お部屋は60㎡の1LDK+S、南東角住戸です。東には3階相当の建物があるので視界は妨げられますが、あえてこのように斜めの設計としたことで、前建の影響を抑え、かつ、日照を得やすくしているのは評価できる点でしょう。

そして、当プランの最大のポイントは先ほど言及したワイドなFIXサッシです。
当住戸は低層階で東側の視界が塞がれているのでこんだけ高さ・幅のあるFIXサッシを施しているのはどうかと思ったりもしますが、視界抜けも得られる中層階以上の住戸(このプランよりも若干面積が小さい1LDK+Sとなります)においてはこのワイドサッシは非常に魅力あるものと言えるのではないでしょうか。

サッシはLDの南東面だけでなく南面にまで続いていますし、ベッドルーム1にもコーナーサッシ、そしてサービスルームにもしっかりと幅のあるサッシを施しているように、そのスパンの許す限りを開口部にした稀有な設計で、物件内でも非常に際立つプランとなっています。

小規模物件、かつ、雁行型の設計が取り入れられているため、柱はもっと食い込んでいてもおかしくなかったはずですが、意外なほど柱の食い込みは抑えられていることで居室形状も非常にきれいですし、玄関廊下もコンパクトに抑えることが出来たなかなかに魅力的なプランではないでしょうか。

洗面所及び洋室2室がリビングインではありますが、そのようにしたことで居室畳数を限界まで高めることが出来ているのも事実で12.7畳のLDはワイドな開口部と相まってかなりの開放感を得ることが出来ることでしょう(キッチンが何畳なのか教えて欲しいわ(笑))。

坪単価は220万円。低層階で囲まれ感のあるポジションであること、売主が無名に近いことを考えると数字的にはけして魅力的な水準ではありませんが、無駄が少なく、かつ、開口部をこれ以上ないぐらい充実させたプランニングはどこにでもあるようなものではないので、実質的な坪単価は数字よりも幾分かは割り引いて考えるべきかと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、トイレ手洗いカウンターもないのは残念ですが、食洗機はついています。物件内で唯一の70㎡超となるCタイプには浴室テレビが備わっているのは驚きですね。
なお、床暖房はガス式でなく電気式になります。

管理費は116円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数22戸という小規模物件であることを考えると、とってもお安く出来ていますね。ちなみに管理会社は日神不グループの日神管財です。日神不の物件の管理費は特に安いイメージはないですが、ここの業務委託料はそんなに安いのかね???
管理形態はやはり「通勤」でなく「巡回」です。

なお、月額の修繕積立金が35円/㎡と異常に安いのはいただけません。
普段紹介しているような物件は物件属性に限らずほぼほぼ100円/㎡前後に初期設定されているので(初期設定には大差がなく、結局は「将来的に何倍程度になる必要があるのか」が重要なので普段の記事内ではこういった点には言及していません)、30年内に段階的に3~5倍程度まで上昇させることでなんとかなるのが大半なのですが、当物件のようなケースでは将来的に10倍ぐらいになることも想定しておく必要があるでしょう。
売りやすくするため(見てくれのランニングコストを安く見せるため)に当初の修繕積立金の金額を安くするのは投資マンション業界においての常套手段であり、けして珍しいことではないのですが、当物件は投資マンションなどではなく実需向けのマンションなのですからもう少し保守的な水準に設定しておくのが望ましかったのではないでしょうか。

駐車場は機械式で全8台です。

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