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【半分超が30㎡台のコンパクトレジデンスだが間取りに見所あり】ルフォンリブレ蔵前12階68㎡6,490万円【坪単価317万円】
2017-05-19

ルフォンリブレ蔵前。

蔵前駅徒歩3分(大江戸線。浅草線は徒歩5分)、田原町駅徒歩6分、新御徒町駅徒歩7分、浅草橋駅徒歩11分(都営線。JR線は徒歩14分)、馬喰町駅徒歩19分の14階建総戸数36戸のレジデンスです。

先日ご紹介したばかりのルフォン浅草橋よりも幾分小ぶり(延床面積で判断)となる物件で、「リブレ」とついていることからも分かるように30㎡台が36戸中20戸を占めるさらにコンパクトなレジデンスとなっています。

こちらは浅草橋よりもさらに駅近物件となりますし、コンパクト目が適しているという判断も少なからずあったのでしょう。蔵前駅徒歩1分の地ではこちらの面積レンジがほぼ同じブラントン蔵前も近々分譲予定なのでそことの競合はあるでしょうが、サンケイビルさんは同じく田原町駅徒歩6分の寿1丁目でもルフォンリブレ浅草寿を一昨年に分譲していますし、このようなプランニングとなることに違和感はないですね。

どこかの物件の記事でも書いたような気がしますが、20㎡台のワンルームタイプとは異なり30㎡超の1LDKタイプであれば賃貸に出回っても賃料は12万円を超えるぐらいの水準にはなってくるので、近隣に迷惑をかけるような人(例えば頻繁に家に人を呼ぶ学生など)が入居する可能性は低くなります。

公式ホームページ
IMG_1157[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。南西方向そう遠くない距離にこの界隈では高さのある18階建のシティハウス蔵前ステーションコートがありますが、現状は南及び東方向には高い建物はありません。

しかしながら、東側道路の向かいには14階建のプレールドゥーク蔵前Ⅱ計画、また、サンケイビルさんは当物件の少し南側の敷地で同じ14階建の蔵前Ⅱ計画を予定しているので、上層階住戸であってもあまり条件の良いポジションとは言えなそうです。

間取り的には物件内では最も専有面積の大きなプランとなります。2~11階は30㎡台のプランが中心となりますが、上層3フロアの12~14階は50~60㎡台のみの1フロア2戸構成となっていますね。

北側にも開口部が施された三方角住戸ですが、北側は春日通りがほど近いということも影響してかやはり開口部が制限されていますし、一般的なワイドスパンの中住戸とそれほど大きな差を感じにくかったりもしますが、そもそも内廊下タワマンなどでないとここまでワイドスパンな感じの中住戸は存在しませんし、なかなか魅力あるものとなっている印象です。

洋室1及び3側のバルコニーの柱のアウトフレームが中途半端ではあるのですが、1フロア2~3戸の物件でこのレベルまで柱をアウトフレーム化し(共用廊下側の食い込みがないのが大きいですね)、なおかつ、バルコニーをしっかりと確保出来ているケースというのはかなり稀なのです。

LDの入口ドアがわりと玄関寄りにあり、洗面所がリビングインとなると同時にLD畳数に若干の水増し感があるのは残念ですし、バルコニー側の柱のアウトフレームが中途半端であるがゆえに室内窓際天井部の梁のデッパリが顕著で洋室2の引き戸の方立てが大き目のものとなっている点も惜しく感じはしますが、総合的に見れば十分に及第点は与えられるプランではあるでしょうね。

68㎡の3LDKにしてはLDが小さめなのでLD重視派にはあまり向かないプランではあるのですが、収納は専有面積のわりに充実している方だと思いますし、洋室全てが5畳以上確保出来ているあたりを見ても角住戸にしては効率的なプランニングが実現出来ている点も評価できる点かと思います。

まぁ、南側の物件は他デベ案件ではなく自社による開発ですし、お見合いとなる北側にはさして開口部を設けないでしょうから、当物件の南面にはもっと開口部を充実させても良かったような気もしなくはないですが(汗)。

坪単価は317万円。上層階ながら控えめな水準で明らかに周囲の建築計画を考慮した値付けとなっています。ただ、この階であれば日照は問題なさそうですし、優秀なプランニングからしてもまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。
第二弾が控えていることを考えるとデベ的にも長期販売は避けたいでしょうし。

【小ぶりだが完全アウトフレームの三方角住戸】ルフォンリブレ蔵前2階36㎡3,390万円【坪単価311万円】 | topページへ戻る | 【パークホームズなのにアーキサイトメビウスデザイン】パークホームズ武蔵小金井緑町1階71㎡5,268万円【坪単価245万円】

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