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【完全アウトフレーム、極限まで効率性を追求した4LDK】ガーラレジデンス川崎プロムナード69㎡4,880万円【坪単価234万円】
2017-05-21

ガーラレジデンス川崎プロムナード。

矢向駅徒歩8分、尻手駅徒歩10分、川崎駅徒歩16分、京急川崎駅徒歩19分の7階建総戸数50戸のレジデンスです。

アデニウム川崎の斜向かいのようなポジションで、第二京浜からは少し内に入った程度ではありますが、やはりさいわい緑道に面し南河原公園までもほど近い緑豊かな環境に誕生する物件となります。

川崎駅までは少し距離がありますが、自転車を使えばなんてことはない距離ですし、西友が目と鼻の先、そしてラゾーナ川崎までも徒歩12分という距離なので買物利便性はかなり高いポジションでもありますね。

公式ホームページ
IMG_1161[1]
お部屋は70㎡弱の4LDK、西角住戸です。南西には当物件と同じ7階建の味の素の社員寮があるので視界抜けはありませんが、手前に社員寮の駐車場があり前建まではかなり距離が確保された日照的には何ら問題のないポジションです。また、北西はさいわい緑道でその先は戸建中心の住宅街となっているので、開放感は十分でしょう。

間取り的には60㎡台の4LDKということで少々驚きました。
もちろんメニュープランには3LDKなどが用意されてはいるのですが、基本プランが3LDKの場合にメニュープランに4LDKが用意されているということはまずあり得ませんし、ここまで面積を絞りながらも4LDKへの対応まで考慮したというあたりに昨今の市況の厳しさを感じずにはいられません。

当物件の場合は長期販売を強いられたアデニウム川崎の影響が強いのは言うまでもなく、アデニウムの総戸数78戸にこのエリア・価格帯の需要をかなり奪われた後の分譲となるがためになるべく異なったプランニングで勝負したいという意向が少なからずあるものと思われます。

まぁ、ガーラレジデンス綱島アヴェニューなんかを見ていてもかなり面積を絞った3LDKを提案しており、立地に関係なくグロス価格をなるべく抑えて販売したいという企業戦略が根本にあるのだとも思いますが…。

というわけで4LDKとしては限界に近い面積の4LDKではあるのですが(ちなみに、ナイスさんの物件にはもっと専有面積の小さい4LDKがあることも珍しくはありません)、専有部が正方形に近いきれいな形状をしており、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が比較的短めと出来ていることで廊下がコンパクトで無理のない居室配置が出来ているのが良いですね。

また、この廊下の長さで洗面所がしっかりとノンリビングインと出来ているのも非常に評価できる点です。狭小プランというのは面積を極力有効活用しようとするがために洗面所がリビングインとなりやすく、大人数家族を想定した4LDKであっても洗面所がリビングインとなっているケースが珍しくないのですが、このプランはそうでない点に非常に好感が持てますね。

さらに、柱が完全アウトフレーム化されている点もやはり素晴らしいと思います。
ここまで面積を絞っているのだからこのぐらいやって当たり前という声もありそうですが、現実問題そこまで徹底した提案をするデベロッパーは少ないですし、このプランのアウトフレームはお見事でしょう。

洋室2の北東側にアウトフレーム化された柱に注目してみて下さい。洋室3の南側の柱よりも南東側にズラされているのがお分かりいただけるでしょうか。非常に細かな点ですが、凄く気の利いた造りですね。

ちなみにこのプランの「メニュープラン3LDK」はLDだけで14畳あるのですが、69㎡の3LDKでLDが14畳って凄いですよね…。LDKじゃなくてLDだけですからね。

収納は少ない方で、居室畳数を重視したプランニングであることは間違いありませんが、奥行のあるバルコニーや門扉付の広々ポーチなども相まって優に72~73㎡程度の使い勝手のあるプランとなっているのは間違いないでしょう。

坪単価は234万円。アデニウムの平均が約220万円ですので、ほぼ合わせた形でしょうね。ただ、アデニウムが長期分譲を続けていた2015~2016年あたりよりも市況は悪化していますし、もう少し目に優しい水準であっても欲しかった印象はありますが、これだけ効率性を追求した狭小プランとなっている以上単価安は望みづらいでしょうし、実質坪単価はもっと下に見るべき良質なプランだと思います。

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