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プレミスト西船橋【久々の西船物件】3階82㎡5,398万円(坪単価218万円)
2017-08-10

プレミスト西船橋。

西船橋駅徒歩13分の8階建総戸数73戸のレジデンスです。

少々駅距離はありますが、2013年のエクセレントシティ西船橋以来となる久々の西船の新築マンションとなるでしょうか。

西船橋駅北口は広範囲に繁華街が広がっているのでこのぐらいの駅距離まで広げても分譲マンションはほぼ存在しませんが、南口は徒歩10分圏内に結構たくさんの分譲マンションが存在しているのでこの物件は若干遠く感じます。

ただ、前述のように久々の供給にはなりますし、10年ほど遡っても4~5物件程度しか供給されておりませんので、西船に馴染み・地縁のある方にとっては魅力に感じる部分も少なくないでしょう。

そこそこスケールのある物件でデザイン性や高級感に力を入れるプレミストシリーズということも注目点の1つと言えます。
都心の高額物件には古くからデザイン性に富んだ物件は少なくありませんでしたが、広範囲のエリアで「デザイン性に力を入れるマンション」が次々と供給されるようになったのはせいぜい10年ぐらい前からのことであり、このマンションはそういった意味で当分の間はこの界隈では目立つ存在となることが予想されます。

公式ホームページ
IMG_1175[1]
お部屋は82㎡の4LDK、南西角住戸です。南側の大きな敷地は冨士化学の資材置場ということで景観的には芳しいものではありませんが、高い建物はなく、低層階でも日照良好なポジションとなります。また、時が過ぎて植栽が成長してくるとこの3階からもビューガーデンの木々の緑が望めるようになるという楽しみもありそうです。

間取り的には物件内で最も専有面積の確保されたものとなります。3LDKでなく4LDKではありますが、4LDKであっても60~70㎡台も見かけるご時世ですので、悪くないでしょう。海神南小学校までは徒歩4分という距離感ですし、子育てファミリーを強く意識したプランニングとなっているようです。
西船という土地柄、もう少し駅に近ければもっとコンパクトなプランもウケたのでしょうが、まずまず落ち着きのある第一種住居地域ですし、ファミリータイプのみの構成としているのでしょう。

居室配置は洋室4室すべてに開口部を設けたがゆえにLDを二面採光と出来ていませんが、斜めとなった幅広のサッシを用い、可能な限り採光を得やすくしている点に好感が持てますね。

このような凸形状としたことでバルコニーの奥行がかなり短くなってしまっているのはどうかとも思いますが、バルコニーが小さくなるデメリットよりもこの幅広コーナーサッシを採用するメリットの方が上回っていると個人的には思います。
理想はもちろん「両立」ですが、せっかくの角住戸なのにLDの開口部が小さいプランって本当に残念ですからね…。

当プランは洋室2にはウォールドアが採用され、ウォールドアを開くとLDK20畳超の広々3LDKにもなりますし、廊下はほどほどの長さながら洋室3室及び洗面所がノンリビングイン設計に出来ているという点も大きな魅力かと思います。

玄関廊下は一直線でプライバシー面への配慮には欠けますが、柱の食い込みも少ないですし、全体的に効率性の高い設計となっている点も評価出来るでしょう。

なお、居室畳数を重視した印象のあるプランで収納に物足りなさはありますが、浴室は1620ですし、概ね80㎡超のゆとりを感じることが出来るものとなっています。

坪単価は221万円。低層階ではありますが、日照良好なポジションということもあり、駅距離を考えるとこのご時世ゆえのかなり「いいお値段」になっている印象です。効率性が高いのが救いですが、このプランは80㎡超と大きな面積を有しているため、グロスがかなり高額となっている点も1つの障害となりそうです。
西船エリアに限定すれば競合マンションは存在しないのでこのような水準でも通用するものと思われますが、少し視野を広げると千葉県内はもちろんのこと、都内でも江戸川区などにはもっと安いマンション、ここと同様にデザインに力を入れたマンションが少なからずありますからね。

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