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【街の発展にも寄与するコンパクト住戸の供給】パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト3階43㎡2,468万円【坪単価192万円】
2017-06-01

続けて、パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト。

設計・施工は鴻池組です。
ここは総戸数78戸のスケールしかありませんが、総戸数891戸の二番街に携わった鴻池組が起用されています。
1~3街区はいずれもタワーを含む大規模開発だったので、鴻池組の他、三井住友建設、そして熊谷組と名のあるゼネコンが起用されるのは至極当然のことだったのですが、ここは小規模で階建も低いので長谷工などのもう少しネームバリューで劣るゼネコンが起用されるのではないかと思っていました。

163街区の20階建総戸数176戸(予定)のマンションは中規模物件の例に漏れることなく設計・施工は長谷工となりますし、余計にこの物件の鴻池組起用は意外というわけです。

外観デザインは至ってシンプルなものですし、総戸数78戸の物件ということで共用部もサードプレイスとしてマルチな利用が可能なフレックスホールぐらいのものですので、1~3番街などのような付加価値は期待出来ないのですが、敷地東側に設けられた平置の49台の駐車場(他、敷地北側に店舗用駐車場11台)はこの物件の明確な長所と言って良いでしょう。

1~3街区にも少しは平置があったと記憶していますが、当然ながら人気でなかなか空きは出ませんし、この物件の全台平置という点に魅力を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
附置率は6割ちょっとの水準ではありますが、この物件は40~50㎡台の1LDK~2LDKも少なくないのでまずまずの水準だと思います。

前回のパークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト

公式ホームページ
IMG_1174[1]
お部屋は43㎡の1LDK、東向き中住戸です。目の前には前述の平置駐車場、その先は低層住宅街となるので低層階でも悪くない条件となります。ファミリータイプ3LDKほどは日照時間の短さも気になりませんし、ポジションを考えたプランニングがなされている印象がありますね。

三井ガーデンホテル柏の葉の上部(8~14階)にあるパークアクシス柏の葉(三井の賃貸マンション)には40~50㎡どころか20~30㎡台のコンパクトプランも少なくなかったのですが、分譲マンション(パークシティ)としては二街区以来の数少ないコンパクトタイプとなるわけで、このようなプランがあるのとないのとではエリアの今後に与える影響が少なからず異なってくるものと認識しています。

三番街ではゲートタワーの隣に賃貸タワーが誕生するはずでそこにも40㎡台のプランが一定数あることが予想されるのですが、ここのような小さめのプランが少しずつ増えてくることで、「結婚や小学校入学前のタイミングなどある程度人生のターニングポイントで家を選ぶ方たちの受け皿」となるだけでなく、「もっと気軽に住む場所を選びたいさらに若い世代の受け皿」にもなっていくことが出来るのです。

それはこの街がそういったニーズを受け入れられるだけのものに発展したことを意味すると同時に、結婚前の若い世代にとっても人気のエリアとなることで「結婚後もここに住みたい」と考える方が増え、街の継続的な発展に繋がるという効果もあるのです。

さて、話がそれ気味なので間取りに戻りましょう。

当プランは全戸東向きのフロアプランが理由で70~80㎡台などの大きなプランと同じ奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が必要となっているので、かなりのナロースパンであることは否定しませんが、結構な奥行があっても柱が完全にアウトフレーム化出来ているのは評価して良い点でしょう。

当ブログの読者の方であればお分かりいただいているように長谷工設計・施工の物件を悪く言うつもりはないのですが、おそらく長谷工設計・施工だったら柱はこの位置にはなっていなかったかな…と思ってしまう良い柱位置です。

柱をしっかりとアウトフレーム化したことで中住戸ながら玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースが生まれていますし、キッチンを動線上に配置したことで奥行のわりには廊下を短く出来ている点も評価できる材料です。当然ながら来客時などにキッチンは丸見えになってはしまうのですが、このようにしないと廊下はとんでもなく長くなってしまいデッドスペースが本当に馬鹿にならないレベルになるので、このような専有部形状である以上はこの配置の方が遥かに評価出来るのです。

三井さんの物件らしくウォークスルークローゼットがあり、回遊動線があるのも魅力ですね。ウォークスルーとなっていることで収納力は大きさのわりには期待出来ませんが、片側を開かずの扉にしてしまうことは個人の自由ですし、回遊動線があることで専有面積以上に広く感じたりもしますので、一定の評価はできると思います。

坪単価は192万円。都心物件であればこういった物件内で専有面積の小さなプランは面積の大きなプランに比べ単価が高くなるのが一般的ですが、前述のようにまだまだファミリー需要がメインのエリア(しかもパークシティの中で立地に優れている方ではない)ということもあるのか同じく中住戸の50~70㎡台の住戸とほとんど変わらない単価設定となっています。

1~3番街のように共用施設が充実していればこういった面積帯の人気がもっと出たはずで、そうではないがゆえに単価が控えめというのもあるでしょうね。二番街のコンパクトプランは今後も貴重な存在になりそうです。

設備仕様面は、しっかりとディスポーザーがついていますが、食洗機は標準装備ではないようです。
また、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見あたりませんが、木目調の洗面カウンターや洗面室やトイレ床にはタイル調の床材を採用するなど、デザイン面に気を使っている様子が伺えるのは評価できる点でしょう。

管理費は175円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでリーズナブルな水準と言えるでしょう。駐車場が全台平置と出来ているのもランニングコストに好影響を与えているはずで共用施設を必要としないタワマン嫌いの方にとっては一定の魅力ある物件と言えそうです。

管理費自体はタワマンとそこまでは大きくは変わりませんが(二番街は228円/㎡(内廊下だがディスポーザーなし))、将来的な修繕云々を考えるとタワマンとは結構大きな差が出てくるでしょうからね。

【新築なのにリアルヴィンテージのよう…】センチュリー荻窪4階67㎡7,460万円【坪単価367万円】 | topページへ戻る | 【このポジション・階建の物件でも南向き住戸率低】パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト12階82㎡5,398万円【坪単価218万円】

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