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【再開発期待もある良好なポジション】アーデル立石ワンズプレイス2階75㎡4,620万円【坪単価204万円】
2017-06-06

アーデル立石ワンズプレイス。

京成立石駅徒歩6分の7階建総戸数42戸のレジデンスです。
駅前では複数の再開発事業が進行中であり、そういった楽しみも少なくないポジションの物件となります。

当物件の立地は、わずかに駅徒歩5分は超えてはしまうものの、駅の北側は戸建住宅がひしめき合っている感じのエリア内にあり分譲マンションの供給は少ないです。そこそこスケールある物件となるとライオンズステージ立石とライオンズ立石レジデンスぐらいかな???やっぱりイーストエリアはまだまだライオンズが目立ちますね。

まして当物件は「大通り沿いではない」×「梅田小学校至近」×「サミットストア至近」という恵まれたポジションですので、この界隈に地縁のある方にとっては特に魅力ある条件がそろっていると言えるでしょう。

なお、ここはアーデルレジデンス一之江、アーデル船堀グリーンアベニュー、アーデル曳舟マークイーストに続く物件で、東京イーストエリアにおけるアーデルの供給がかなり盛んな状況です。フォーユーさんは数年以上遡ると杉並や大田など23区内西側でも供給実績があるのですが、特にここ2~3年はイーストエリアに偏っている印象ですね。
中小デベでも供給しやすい価格帯ということもあるでしょうが、そもそもこのエリアはいわゆる財閥系デベなどのブランド物件の供給がまだまだ少なく、中小デベでも勝負しやすい市場環境にあることも少なからず影響していると思われます。

公式ホームページ
IMG_1169[1]
お部屋は75㎡の3LDK+ユーティリティーコーナー、南東角住戸です。用途地域としては準工業地域ではあるのですが、周囲は戸建ばかりで東も南も戸建となるので、低層階でも圧迫感などはなく、日照も得られるポジションとなります。

間取り的には最上階のルーバルプランを除くと物件内で最も広いものとなっており、日照的に最も人気にやりやすい南東角らしさのあるプランという印象です。

大半のプランよりも一回り大きな専有面積を活かしたプランニングがなされており、特に玄関周辺の設計に見所がありますね。

アルコーブには門扉などはないのでプライベート感は薄くはなってはしまいますが、玄関をクランクインとしたことで住戸内のプライバシー面への配慮は十分ですし、玄関に窓があるのも採光・通風面で非常に有用です。

また、玄関側の洋室1の奥には2.6畳のユーティリティーコーナーが施されており、窓もしっかりと設計されているので書斎などの用途として使うのに良さそうです。

そこそこ広さのある角住戸ながら洗面所がリビングインなのはやや疑問ですし(この位置関係なら洗面所と浴室の位置を逆にすれば廊下からの動線と出来たはずですので…)、東側(妻側)の柱のインフレームも少々残念ではあるのですが、収納もまずまずですし、全体的なバランスは悪くない印象です。

LDの開口部は先日プライム新杉田の住戸で述べたように西寄りに配置しているのが地味に気が利いていると思います。この位置に開口部があるとオープンキッチンの正面が開口部となるのでキッチンも明るく気持ちよく作業できるのではないでしょうか。
まぁ、プライム新杉田同様で南側開口部に加え、LDの東側にも開口部を設計して欲しかったという思いもありますが…。

なお、当物件は基本的にガラス手摺と縦格子手摺が採用されているのですが、当プランのキッチン正面部分のバルコニー手摺がコンクリタイプとなっているのは少し勿体なく感じます。斜めになっている部分は縦格子手摺なので採光もそれなりかとは思いますが、なぜにここだけコンクリなのだろうか???デザインを考慮してのものかね???

坪単価は204万円。視界抜けはありませんが、落ち着いたポジションの南東角住戸ですので、まずまずの水準かと思います。今よりも遥かにマンションが安かった2013年に分譲された駅徒歩5分のライオンズ立石レジデンスの平均坪単価がちょうどこの住戸ぐらいでしたし、将来的な駅前再開発の期待も少なからずあるでしょうからね。
なお、エントランスの真上の住戸となるので、階下への騒音等気にせず済みますし、小さなお子さんのいるご家庭にはメリットのあるポジションと言えるでしょう。

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