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【オプレジこのエリア強いなぁ…】オープンレジデンシア本郷菊坂3階58㎡7,298万円【坪単価417万円】
2017-05-23

オープンレジデンシア本郷菊坂。

本郷三丁目駅徒歩6分、春日駅徒歩8分、後楽園駅徒歩9分の7階建総戸数19戸のレジデンスです。

オープンレジデンシア文京本郷の記事でも言及したと記憶していますが、この物件のある本郷5~6丁目あたりのマンション供給は非常に限られており、このような小規模物件であっても一定の希少性があります。
オープンハウスさんは本郷5~6丁目だけでオープンレジデンシア本郷も含め3物件目でありこのエリアにかなり強い印象があります。
まぁ、小さな土地しか出てこないため大手デベなどとは仕入面で競合しにくいという側面もあるかとは思いますが、純粋に凄いと思いますね。

やはり小規模物件にはなりますが、オープンハウスさんは本郷三丁目でも供給を行いますし、都心部の近年の小規模市場はオープンハウスなしでは語れない状況となっています。

余談ですが、菊坂を挟んだ向かいにはプラウド本郷があります。総戸数51戸ながらこの界隈ではかなり大きな物件で初期のプラウドの代表作の1つですね。買収はどうなるんかねぇ…。

設計は長谷建築設計事務所、施工は古久根建設でどちらの会社さんもオプレジでお馴染みです。デザインはコンセプトはここ1~2年のオプレジでよく見かける類いのもので意外性は皆無なのですが、長谷建築設計事務所らしさを感じる手堅いもので奥行のあるエントランスアプローチも悪くないでしょう。
庇はもっと手前側に大きく張り出すぐらいのインパクトがあっても良かったとは思いますが…。

公式ホームページ
IMG_1253[1]
お部屋は58㎡の2LDK、南東角住戸です。東は菊坂なのでプラウドとはお見合いにはなりますが、お互い様ですし、6階建なので圧迫感はありません。南側は前建の影響もありますが、南傾斜のポジションですし、この階ならば日照は入ってくると思います。

間取り的には近年の都心部の2LDKとしてはわりと大きな方ではあるのですが、玄関廊下による面積消費が結構大きなタイプで有効面積的にはちょっと微妙な印象がありますね。

LDも洋室も畳数表記自体はかなり大き目なのですが、洋室2室はいずれも柱が食い込んでいますし(食い込んでいる部分は畳数にカウントされている)、LDはLDで入口付近に大きく事実上の廊下部分が混入した形となっているので、実際の畳数はかなり狭いものと考えられます。

隣の洋室1と比べていただけると一目瞭然のように純粋なLDだけだと6~7畳しかないのではないでしょうか。

畳数を重視したがゆえに専有面積のわりにはかなり収納が少なくなっていますし、斜めとなった洋室2などの形状からしても少々の難しさを感じるプランですね。

坪単価は417万円。珍しいポジションでの供給だけのことはありますね…。多少の立地差はありますが、2012年のオープンレジデンシア本郷は平均坪単価約280万円、2016年のオープンレジデンシア文京本郷が平均坪単価約385万円、そしてここはさらに上となるようです(低層階の囲まれ感の強い住戸は坪単価330万円以下のものもあるようでそのあたりには昨今の相場の弱さを少し感じたりもしますが…)。
昨今の相場水準からするとこのような価格になるのはおかしなことではないのですが、せめてもう少し効率的なプランになっていて欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、玄関だけでなく廊下及び水回り床のタイル貼など、昨今のオプレジシリーズの標準的な仕様となっています。

管理費は338円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数19戸の小規模物件であることが影響してかかなり高額な水準となっています。
駐車場は多くのオプレジ同様でないんだろうと思っていましたが、来客用として1台だけあるようです。

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