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【浴室サイズに特徴ある物件】オープンレジデンシア下北沢イーストテラス4階39㎡4,998万円【坪単価428万円】
2017-05-25

続けて、オープンレジデンシア下北沢イーストテラス。

設計はアークステーション一級建築士、施工は片山組です。
最近のオプレジシリーズは多くの物件で共通点を感じるデザインが採用されており、このイーストテラスとウエストテラスも例外ではないのですが、イーストとウエストの設計及び施工にはそれぞれ異なる会社が携わっており、兄弟物件として特段共通項を設けたということはないようです。

ただ、どちらもほとんどの住戸が坪単価400万円を超える価格帯ですし、ウエストにとって恰好の比較対象となるのがデザイン性の高さで定評のあるモリモトのピアース下北沢となることもあるのか、どちらもオプレジシリーズの中でも高級感を意識した設えとなっている印象を受けますね。

こちらイーストは総戸数19戸という小規模物件にはなりますが、エントランス前に比較的豊かな空間を設けていますし、両サイドの植栽や照明などにも力を入れている様子が伺えます。

また、共用廊下も内廊下設計ですね。

オプレジらしい小規模物件ということで敷地にはゆとりがなく、駐車場が1台もないのはやはり残念ではありますが、駅徒歩2分の稀有なポジションの物件ということで、そういったニーズ(駐車場が欲しい)まで満たす必要はないのでしょう。

前回のオープンレジデンシア下北沢イーストテラス

公式ホームページ
IMG_1248[1]
お部屋は40㎡弱の1LDK、北東角住戸です。北側も東側も当物件と大差ない高さのマンションがあり、4階でも前建の影響は少なくありませんし、方角的に日照もままなりません。

しかしながらこのような面積帯であれば資産価値を考えた場合に日照の悪さはほとんど気になりませんし、この面積でも角住戸と出来ているので採光面は悪くないでしょう。

間取り的にはそれなりの単価水準ゆえに40㎡には満たない小さめのものにはなっていますが、ウエストテラスの1LDK(34~35㎡が中心)よりは大きく、かつ、玄関廊下をコンパクト目にまとめることが出来たプランなので、有効面積も案外確保出来ています。

LDKは惜しくも10畳には満たないもののこの専有面積であれば標準的な水準ですし、前回の記事で述べたように浴室が1416なのは珍しく、かつ、開口部があるのも評価できる点でしょう。

収納は大きなものはありませんが、いずれも奥行が浅いタイプなので効率的な収納が出来そうですし、ベッドルームの5.4畳もこの広さの1LDKとしては大きい方と言えます。

一方、柱の食い込みはやはり気になる材料でせめてバルコニー側だけでもアウトフレームして欲しかったですね。バルコニー側に柱がアウトフレーム化されていないことで室内窓際の梁(下がり天井)の影響が大きく二次元だけでなく三次元的にも影響が少なくないのです。

坪単価は428万円。先ほどの住戸と比べると日照条件及び視界条件は大分劣りますが、単価はさらに高いものとなっています。言うまでもなく専有面積が小さいこと(価格のグロスが嵩まないこと)によるものですが、このようなライバルの少ない駅前立地の物件であればこのような価格設定になるのも当然でしょう。
このような面積帯を希望する方で駐車場を望む方は多くなく、「広めの住戸よりもマイナス材料が少ない」と言えるので、そういう意味でも強気な価格設定にしやすい側面もあるでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、水回りのシーザーストーン天板、トイレ手洗いカウンター、タイル貼の水回り床などそれなりのものにはなっています。このような単価帯のオプレジは先日のオープンレジデンシア本郷菊坂のように廊下までもがタイル貼となっていることが少なくないと思うので、そこはちょっと意外だったのですが…(コスト削減なの???)。

管理費は340円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下を採用したかなりの小規模物件となるので違和感のない水準です。管理はやはり「巡回」となります。



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