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【競合が少なくないわりには…】オープンレジデンシア本郷三丁目7階64㎡7,988万円【坪単価414万円】
2017-05-23

オープンレジデンシア本郷三丁目。

本郷三丁目駅徒歩7分(都営線。東京メトロは徒歩8分)、御茶ノ水駅徒歩8分(東京メトロ。JR線は徒歩9分)、新御茶ノ水駅徒歩10分の10階建(建築基準法上は地上9階地下1階建)総戸数22戸のレジデンスです。
ちょっと頑張れば山手線(秋葉原駅及び御徒町駅)までも歩けるぐらいの距離ですね。

先行して分譲中の近隣のクレヴィア御茶ノ水は湯島アドレスとなりますが、1区画西に位置するこの物件は本郷アドレスとなります。「本郷三丁目」自体は駅名ですので、湯島アドレスでもマンション名に「本郷三丁目」と入っているブリリア本郷三丁目のようなケースもあるのですが、この物件は最寄り駅もアドレスも本郷三丁目となりますね。

ただ、本郷三丁目にもっと近いエリアではブリリア本郷レジデンスやルジェンテ本郷三丁目、はたまた旭化成さんの物件も供給される予定で、この物件にとってはあまり芳しい状況とは言えません(本郷1丁目ではわりとスケール感のある注目物件ザ・パークハウス本郷も…)。
先ほどご紹介したオープンレジデンシア本郷菊坂ほどの立地的な珍しさもない物件ですし、オプレジらしいかなりの小規模物件となりますので多少なりとも価格帯に期待したい物件ですね。

設計はガイ・プランイング、施工は新日本建設となります。

中高層部は至って普通な感じですが、基壇部は御影石や質感豊かなボーダータイルを用いることで高級感を演出しています。同時期分譲となるオープンレジデンシア下北沢などとはちょっと異なるデザインでエリアに適した特に上品なものとなっている印象ですね。

面積わずか279㎡という小さな敷地ではありますが、南と北の二方で接道しており、両面に出入口を設計出来ているのも良い材料と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_1251[1]
お部屋は64㎡の3LDK、南西北の三方角住戸です。南は道路の向かいにかなりの高さのある日本サッカー協会ビルがあるので、上層階でも視界抜けがないばかりか日照への影響も少なくないポジションとなります。ただ、中層階以上であれば西~南西方向にかけて視界抜け及び日照が得られるということもあり、ファミリーも意識したプランニングとなっているようです。

間取り的にはオプレジらしいコンパクトな狭小3LDKで小さくともいいから「東京に家を持とう」的なコンセプトであるのは間違いありません。

ただ、7~10階は1フロア2戸と出来ていることからも分かるように三方に開口部を設けたいわゆるセンターインのプランニングと出来ているため、玄関廊下をかなりコンパクトに出来ているのは評価できる点でしょう。

このような玄関位置と出来たことで廊下を限界まで短くしながらも、洋室1室及び洗面浴室をノンリビングインとすることが可能となります。玄関の正面方向に居室入口などを設計する必要もないのでプライバシー面への配慮も申し分ないですし、理想的な玄関位置なのです。

廊下を短く出来たことで65㎡未満の3LDKとしては広い方と言える10畳超のLDを確保出来ていますし、面積なりに上手に纏めた印象のあるプランです。

一方で残念なのはやはり柱の食い込みでしょうね。
オプレジにはわりとバルコニーの奥行を確保出来ていても柱をアウトフレーム化していない物件もあり、オープンハウスは「数あるデベの中で最も柱をアウトフレーム化しないデベロッパー(いわゆる投資マンションデベは除く)」と言っても過言ではないぐらいなので驚くほどのことではないのですが、この価格水準の物件でのこの設計はやはり残念に思ってしまいますね。

三方角住戸ということで北側の柱も思い切り食い込んでいますし、柱による面積消費はかなりのものでしょう。洋室2なんかは4.5畳と狭い上に柱と収納による凹凸があるので使い勝手はかなり疑問です。

また、洋室2や3の引き戸のどちらかにはウォールドアを採用するなどの配慮があっても良かったと思いますし、いつも通りとは言え、淡泊な印象の拭えないプランですね。

坪単価は414万円。クレヴィア御茶ノ水の同階を上回る水準です。アドレスの差によるところも多少はあるのかもしれませんが、クレヴィア御茶ノ水の共用部の高級感及びグレード感はかなりのものでしたし、スケールで大きく見劣りすることを考えても少々強気な価格設定という印象です。前述のように本郷側でも競合が少ないないポジションですし、この水準では販売に時間がかかりそうな気がします。

最近の市況の悪化具合は再三申し上げている通りなのですが、オプレジは1~2年前と大差ないスピード、いや、むしろそれを上回るぐらいのスピードで次々と物件を供給している印象があります。オープンハウスが主流としている狭小戸建はマンションに比べ明らかに割安感がありますし、都心立地で他社ではなかなか真似できない目に優しい価格帯の戸建が売れるのは分かるのですが、マンションに限れば初期のオプレジにあったような割安感は皆無ですし、これほど次々と供給できる(売れる)のは不思議とさえ思ってしまう今日この頃です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そしてキッチンバックカウンターなど単価的に違和感のないものがそろっています。
ただ、菊坂とは異なり廊下床及び水回り床のタイル貼について言及されていません。こちらは違うのだろうか???

管理費は379円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし総戸数22戸という小規模物件なのでこのような水準になるのも致し方なし、というところでしょうか。
管理はやはり「巡回」ですし、350円/㎡未満を目指して欲しかった印象はありますけれどもね。

駐車場はやはりありません。小規模オプレジは駐車場がなくて当たり前なので当然のものではあるのですが、菊坂には来客用が1台だけあったのでそれを踏まえると少し残念に感じます。

【モリモト2物件と棲み分け】デュオヴェール目黒学芸大学6階55㎡6,498万円【坪単価390万円】 | topページへ戻る | 【オプレジこのエリア強いなぁ…】オープンレジデンシア本郷菊坂3階58㎡7,298万円【坪単価417万円】

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