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【ブランズシティと互角の単価水準】オープンレジデンシア久が原4階65㎡6,218万円【坪単価316万円】
2017-06-09

オープンレジデンシア久が原。

久が原駅徒歩4分、鵜の木駅徒歩7分の6階建総戸数21戸のレジデンスです。

環八からほんの少し内に入っただけのポジションではあるのですが、環八との間には別のマンションが立っていますし、影響は少なくて済みそうです。

環八の向かいでは総戸数278戸のブランズシティ久が原が分譲中という状況ですし、コンパクト目の供給が少なくないオプレジと言えども大田区のこのエリアで面積を絞るのには限界があるので、販売はけして楽ではなさそうですが、価格帯・スケールからするとかなりグレード感を感じるデザインとなっていますし、ブランズシティ久が原という強力なライバルがいるがゆえの設えとなっている印象を受ける物件です。

設計は湯本建築事務所、施工は丸彦渡辺建設ですが、別途デザイン監修にGrip&Coを起用している点からもデザイン面に力を入れた物件であることが分かります。オプレジシリーズで設計会社とは別にデザイナーを起用しているケースというのは多くありません。

また、6階建の物件なので総戸数21戸でしかありませんが、敷地面積は約660㎡とそこまで小さなものではありませんし(高さも出せ建蔽率及び容積率が高い日本橋界隈などでは総戸数60~70戸の物件が建てられるぐらいの敷地面積です。オプレジなのに平置駐車場を4台用意出来ていることからも敷地のゆとりを感じることが出来ます(笑))、敷地北東頂点部が私道に面しており、そちらにも出入口(バイク・駐輪場入口)が設計出来ているのも良い材料でしょう。

公式ホームページ
IMG_1261[1]
お部屋は65㎡の2LDK+S、南西角住戸です。西側には環八との間にマンションがあるので視界は塞がれますがその分、環八の喧騒を防いでくれますし、南面は戸建住宅となるので、日照は勿論のことこの階であれば視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的には南に面した角住戸ということもあり物件内ではそこそこ広さが確保されたものとなります。ブランズシティ久が原は平均専有面積70㎡超で多くの住戸が70㎡を超えたプランニングでしたが、流石にここは半分以上が50~60㎡台となるようです。とは言え、オプレジであっても70㎡超のプランが用意されているあたりに土地柄を感じることも出来ますけれどもね。

そんないわゆる狭小3LDK(2LDK+Sだが実質的には3LDK)にはなりますが、玄関廊下を一直線としているので、3LDKとしては違和感のない居室畳数は確保出来ていますね。
LDだけで10畳超を確保出来ていますし、6畳の洋室1も十分な大きさと言えます。

オプレジらしく柱はメインバルコニー側(南側)でさえアウトフレーム化されておらず、全体的に柱の食い込みがかなり気になるプランではあるのですが、低層建で柱が細いのは救いと言えるでしょう。

収納は大きなものはありませんが、数自体は豊富なのでどうしようもなく少ないという印象はありません。専有面積なりという感じでしょうか。

LDの開口部幅が短いのは残念で、洋室2の引き戸をウォールドアとした連窓サッシだと良かったですね…。
まぁ、オプレジには連窓サッシは採用されないのでここで言っても仕方ないことではあるのですが…。

坪単価は316万円。ブランズシティ久が原の平均坪単価は約320万円であり、坪単価300万円未満のグロス5,000万円台(1,000万円単位)の3LDKもありますので、スケールで劣るこちらは苦しい印象があります。

大規模が嫌いと言う方も世の中にはいらっしゃいますし、ブランズの良好な南面条件の南向き3LDKはこの価格(グロス)で求めるのは難しいわけですが、ブランズの分譲開始時よりも市況は明確に悪化していますし、ブランズが長期販売となっていることからするともう少し抑えた価格設定でくると思っていたので少々意外でした。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど単価なりのものにはなっています、ただ、水回りや廊下床はタイル貼ではないようですし、浴室照明もダウンライトでなくブラケットタイプとなるなど、都心部のワンランク上の価格帯のオプレジと比べると少しグレードを落としているようです。

管理費は217円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、総戸数21戸という小スケールを考えるとこの水準はリーズナブルと言えるでしょう。

【申し分のないサッシ、柱と友達になれるかが鍵】ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ3階81㎡5,798万円【坪単価236万円】 | topページへ戻る | 【2駅徒歩10分圏内×大岡川プロムナード至近】レ・ジェイド横濱花之木3階61㎡4,248万円【坪単価228万円】

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