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【外廊下は仕方ないが駐車場は…】パークホームズ四谷ザ・レジデンス2階65㎡7,298万円(予定)【坪単価370万円】
2017-05-27

続けて、パークホームズ四谷ザ・レジデンス。

設計・施工は熊谷組、そしてデザイン監修はUDSとなります。
スケール感のある物件とは言えませんが、準大手と言えるネームバリューのある熊谷組を起用しているあたりは評価出来ますし、それに加えUDSを起用したことでインパクトのある外観デザインとなっている点に注目すべき物件です。
先行物件ジオ四谷三栄町にもUDSが起用されていることはジオの記事でも言及しましたが(かなり予想外でした)、どちらも非常に凝ったデザインで非常に高いレベルでの戦いになっていると思います。

この立地からするとパークコートを期待していた方も少なくなかったでしょうし、流石にパークコートクラスの高級感やグレード感には欠けるので残念に思う方もいらっしゃるかとは思いますが、コーナーサッシをふんだんに用いるなど低層物件としては珍しいガラス面豊かな設計となっていますし、「階間」のデザインにも大きな魅力を感じることのできる物件です。

階にもよりますが、バルコニーの天井部分は木調仕上げになっていますし、その庇の側面もグリッドラインを際立たせるように細かにマテリアルを使い分けているので、非常に繊細かつ個性的で素敵ですね。

エントランスホール内は物件スケールなりのものという印象しかなく、アートラウンジにも特段のグレード感と言うべきものが感じられないのは残念なのですが、エントランスアプローチが非常に奥行のあるものとなっているのは評価できる点ですし、フロントガーデンの緑も魅力的です。

敷地形状(及び周囲の建物との位置関係)、高さ制限的に内廊下を採用してしまうと中住戸の開口部を確保するのが難しかったはずで、価格帯からすると外廊下設計となっているのはちょっと残念ではあるのですが、1階共用廊下部分のインナーコートのデザインはなかなか素敵ですし、外廊下でもそれなりに高級感を意識したものにはなっていると感じます。

パークコート神楽坂レゼリアパークコート高輪フォレストレジデンスのようにパークコートでも外廊下となっているケースがありますし、パークホームズだから内廊下にしなかったのではなく、敷地形状等、つまりはフロアプランが理由で外廊下になったのでしょうね。パークコート神楽坂レゼリアの時も外廊下であることを残念に感じましたが、ここと似たようなフロアプランで内廊下だと中住戸の開口部が確保出来なくなることが考慮されてのものでしょう。

そういう意味ではここも外廊下でもいいからパークコートグレードを目指して欲しかった印象もありますが、パークホームズでもこのお値段ですので、パークコートグレードにしてしまうと採算的に苦しいのかもしれませんね。今の市況でこれ以上の単価で売るのはかなり難しいでしょうから…。

前回のパークホームズ四谷ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_1258[1]
お部屋は65㎡の2LDK、西向き中住戸となります。LDの開口部正面方向はちょうど隣地との境界間際となる感じなので、南西方向は最上階を除き視界的な影響が大きいですし、北西方向には当物件のCタイプが西側に張り出した形となるので(当プランのキッチンの西側にCタイプがあります)、物件内でもかなり囲まれ感のあるタイプとなります(北向き中住戸ほどではありませんが…)。

専有面積としては物件内では小さなタイプにはなるのですが、純粋な2LDKで65㎡超の面積を確保しており、マンション価格が高騰するこのご時世においては随分ゆとりある面積を確保してきたなぁ…というのが率直な感想です。

この形状及び開口部では3LDKにリフォームするのはまず不可能ですし、大分優雅なプランニングと言えます。

歪な敷地形状が影響し、かなりイレギュラーな位置にあるプランなので柱の食い込みなどは少々気にはなりますが、専有面積のわりに廊下をコンパクト目に出来ているのは好材料で、昨今の2LDKにはないゆとりを感じることのできるプランでしょう。
キッチンがオープンキッチンに出来ていると空間的な広がりが得られさらに良かったでしょうね。

また、北側(共用廊下側)、東側(共用廊下側だがその手前に吹抜)、南側(キッチンからバルコニーに向かって)にも開口部が設けられており、実は四方に開口部があるという点にも驚かされますね。

LDを除くと小さな開口部が多いですが、小さくとも通風面では大きな効果を発揮しますし、風通しにはかなり期待できるのではないでしょうか。

坪単価は予定価格で370万円。前述のようにかなり囲まれ感のあるポジションということで単価はかなり目に優しいものとなっていますね。いわゆるプレミアム住戸がある物件ではなく(プレミアム住戸にはかなりのプレミアムが乗っかるので物件内の単価差が大きくなる)、かつ、5階建ということを考えるとここまで単価差がついているのはかなり稀なことと言って良いでしょう。
この住戸はその囲まれ感のあるポジションを考慮しても単価的には相場よりも安い水準になっている印象で、2LDKとしてはかなり面積が大きくグロスがそれなりに嵩んでいることが少なからず影響した価格設定と言えるでしょう。

55~60㎡の2LDKだったらこのポジションであっても単価は400万円程度に出来ていた(なっていた)可能性が高いと思います。
視界を新宿歴史博物館にモロに塞がれる北向き中住戸はこのプランよりもさらに単価安の設定ですし、視界をあまり気にしない広めの2LDKをお探しの方にとっては悪くない選択と言えそうです。

高額な価格帯ほど賃料が取れるエリアではありませんので、この単価水準であっても利回りという意味ではたかが知れており、そういう意味で単価が伸び悩んでいるというのもあるでしょうね。共用施設が充実し高層のラウンジから眺望も望めるタワマンなどであればこういった物件内で条件の悪い住戸でも結構良い条件で貸しやすくなるので価格が安ければかなりの利回りが出ますが、こういった属性の物件ではなかなかそうも行きませんので。

設備仕様面は、やはりパークコートではないのでビルトインエアコンなどのワンランク上の高級感のあるものは見当たりませんが、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、カップボード(天板はフィオレストーン)、トイレ手洗いカウンターと坪単価400万円前後の住戸にとっては違和感のないものがそろっています。
ジオはLDにビルトインエアコンが搭載されていましたし(1LDK除く)、坪単価500万円前後の住戸にとっては物足りない仕様ですが、パークホームズである以上は仕方ないところなのでしょう。

管理費は288円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがついていますので、それなりの水準になっているということでしょう。ただ、ファミリータイプ中心の総戸数49戸とそれなりのスケール感があることを考えると250円/㎡を切るぐらいの水準であってもおかしくなかったとは思います。

駐車場は全5台でうち1台の平置を除いた4台が機械式となります。
事業協力者用1台を含めた5台ということで、実質的には分譲住戸47戸に対して4台という形ですので、都心物件の中でもかなり少ないものとなっています。
そのような事情もあり90~100㎡台のような高額住戸を設計していないということなのでしょうが、70㎡台のファミリータイプがほとんどとなる物件ですし、附置率はせめて2割を超えていてしかるべきだったのかなと。

パークコートだったらこの附置率はありえないわけで、パークホームズになった最大の原因は駐車場が少なく窮屈にならざるを得ないランドプランである可能性が高いですね。

【またまた馬喰町駅が最寄り】ザ・サンメゾン日本橋馬喰町5階72㎡7,800万円台(予定)【坪単価358万円】 | topページへ戻る | 【デザイン、立地、そして間取りにも個性あり】パークホームズ四谷ザ・レジデンス3階81㎡12,398万円(予定)【坪単価509万円】

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