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【差別化要素に欠ける共用部】シティタワールフォン九段の杜13階71㎡11,790万円【坪単価551万円】
2017-05-26

続けて、シティタワールフォン九段の杜。

設計・施工は前田建設工業です。
サンケイビルの「ルフォン」感が微塵も感じられないスミフ感100%と言った印象の物件で、立地なりのクラシカルかつ重厚な雰囲気に違和感はなくそういう意味では一定の評価ができる物件ではあると思うのですが、坪単価500~600万円台中心という高価格帯からすると共用部周りの高級感及び差別化要素に欠けている印象のある物件です。

スケール及び高さのあるタワマンではないので、ゲストルームやパーティールームなどの共用施設がないのは当然のことでそこを求めているわけではないのですが、ソファーセットが2つぐらいある見映えのするエントランスラウンジぐらいあっても罰は当たらないと思いますし、2層吹抜のエントランスホールや内廊下のデザインも価格帯からすると淡泊な印象が拭えません。

ゆとりある車寄せは魅力の1つですけど、この界隈このスケールの物件としてはけして珍しいものではありませんし、庇(キャノピー)部分の設えに少々物足りなさがあります。

前回の記事で書いたように構造面も良いとは言い難いですし、このパフォーマンスで当初はもっと高く売るつもりだったと考えると結構ゾッとしますね…。

前回のシティタワールフォン九段の杜

公式ホームページ
IMG_1263[1]
お部屋は70㎡の2LDK、東向き中住戸です。やはり靖国神社の緑やスカイツリーが望める条件の良いポジションとなります。

間取り的には70㎡以上ありながらも3LDKでなく2LDKとなっており、この地らしい優雅なプランニングとなっています。子育てファミリーに人気のエリアというわけではないですし、いわゆる狭小3LDKは相応しくないという判断だったのでしょうか。
2~14階までの51戸全てが大差ない面積の2LDK(基本プラン)でほぼほぼ億ションという感じなので売るのは結構大変な印象がありますが…。

まぁ、前回の記事で書いたように14階以下は湿式壁を採用した名ばかりのタワマンであり、階によってプラン割を変えるのが難しいことが多少なりとも影響しているのかもしれません。

ただ、14階以下はきれいに湿式壁で区切られているだけあって柱の食い込みは一切ありませんし、かなりきれいなプランになっているのは少なからず評価できる点でしょう。

このお値段の住戸で玄関廊下が一直線になっており、玄関周りのプライバシー面への配慮に欠けている点は疑問だったりもしますが、中住戸ながら玄関前にはしっかりとしたアルコーブスペースがありますし、スミフ物件らしい連窓サッシを採用した手堅さのあるプランニングになっているとは思います。
純粋なLDだけで見るとLDの開口部幅が今一つなのが残念に感じたりはしますけれどもね。

ちなみに、柱位置からすると逆梁に思う方もいるかもしれませんが、順梁なのでバルコニー手摺はガラスになっています。

坪単価は551万円。靖国神社の緑が見えない低層階住戸は400万円台前半の水準になっていますが、眺望に優れた中層階以上だとやはりこのぐらいの水準にはなるようです。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDに加え洋室1室のビルトインエアコンなど、スミフ物件にしてはかなり充実したものとなっています。特に400万円台前半の住戸にとってはお得感のあるものと言えますね。
なお、15階以上のプレミアム住戸は浴室床をタイル貼、全室ビルトインエアコンとするなどより高級感のある仕様となっているようです。

ただ、意外だったのは24時間換気が機械吸気(1種換気)でなかったことですね。全熱交換器は当然ついていませんし、吸気は室内横壁の自然吸気口から行う形です。
比較的静かなポジションに位置している物件ということもあるのでしょうが、ここよりも価格の安いシティタワー銀座東東京ベイトリプルタワープロジェクトですら機械吸気ですんで。

管理費は496円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスと各階ゴミ置場まで備わっているので高くなるのは予想してはいましたが、予想を上回るぐらいの水準となっています。
駐車場は全32台(来客用1台含む)でタワー型の機械式となります。

【デザイン、立地、そして間取りにも個性あり】パークホームズ四谷ザ・レジデンス3階81㎡12,398万円(予定)【坪単価509万円】 | topページへ戻る | 【高層階のみ乾式壁】シティタワールフォン九段の杜18階98㎡18,990万円【坪単価642万円】

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