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【「グラン」の位置づけが今一つ不明確】ヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷2階77㎡4,898万円【坪単価211万円】
2017-05-30

ヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷。

井土ヶ谷駅徒歩7分、蒔田駅徒歩9分の10階建総戸数107戸(他集会場1戸、管理室1戸)のレジデンスです。

ここは3物件目のヴェレーナグランになるのですが、これまでのヴェレーナグラン鎌倉大船ヴェレーナグラン浦和仲町ほど立地的なインパクトはなく、「グラン」となることに違和感がないと言えば嘘になります。当物件の敷地は南側を同じような高さのマンションで塞がれていますし、駅徒歩7分という条件はけして優れているわけではありません。

ただ、総戸数100戸超で初のグランとなるわけですし、「大和地所さんのグラン」は立地云々ではなく単に「物件グレードやコンセプト」から来ているものと理解することも可能ではあるのですが、この物件で目立つのはコンシェルジュサービスがあることぐらいなんですよね。

総戸数200~300戸以上のようなスケール感があればまだしもこの程度のスケール、かつ、このエリアでコンシェルジュサービスが導入されるのは珍しいことではあるのですが、ビッグヴァン(クオス)とのJVだった戸塚ブロッサムテラスは同規模、かつ、さらに安い価格帯ながらコンシェルジュサービスが導入されていましたし、「グラン」な点が少々分かりにくい物件という印象なのです。

井土ヶ谷駅界隈はこれまでいわゆる財閥系大手デベの物件が1つも誕生しておらず(かつ、近年の新築マンションの供給も少ない)、高級感のある物件は少ないため、これでもエリア内ではNo.1クラスの高級感と言えるのだとは思いますが、エリア外のものと比べてしまうとけして「グラン」ではないのかなと…。

公式ホームページ
IMG_1266[1]
お部屋は東棟の77㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は前述のように同じような高さのマンションが屏風のように広がっているので低層階では日照への影響もありそうですが、敷地南東部には環状1号線との間に結構大きなコミュニティパークが設けられているので、東~北東にかけての条件は悪くはありません。

間取り的には南面条件が良いとは言えないことから、南面の開口部が制限されており、角住戸にしては地味な印象もあるタイプではあるのですが、南側にもバルコニーが設計されており全体としてバルコニーが大きな設計となっているのは評価できる点でしょう。

ただ、一方で角住戸ながら洋室1室が行灯部屋となったプランニングはいただけませんし、歪な敷地形状に沿った形で南面が雁行設計になったことでLDの形状に難があるのが残念ですね。
南面は柱の食い込みも顕著です。

一方、大半の中住戸に比べると一回り大きな面積を確保出来、かつ、奥行(玄関からメインバルコニーまでの距離)の浅いものと出来ているため、廊下を非常に短く出来たことで柱の食い込みのわりには有効面積を大きく出来ているのは評価できる点でしょう。

また、収納がこれ以上ないぐらい充実したプランですし(大中のウォークインに加え、洋室2の壁一面の収納、さらに玄関前には大きなトランクルームと本当に凄いです)、洋室2や3の引き戸を開け放つことでLDとの一体利用も可能となる設計となっているのも魅力でしょうね。

なお、LDの12.9畳は数字的には大きなものではありませんが、入口付近のデッドスペースが小さいので歪な形状に合わせ上手に家具配置することで畳数以上の使い勝手を得ることも可能かと思います。

坪単価は211万円。上層階は坪単価250万円近い水準になりますが、低層階は南面前建の影響が大きいこともあり、同じ低層階の東や西の中住戸と大差のない単価設定となっています。
一応は南向きですし、中住戸に比べ廊下が短く出来ている点はプラスに感じますが、当物件の中住戸の多くには物件の売りの1つと言えるコンサバトリースペースがついていることもあり、結果としてほぼイーブンな単価設定になっているものと考えられます。

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