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【北東よりも南東???】ブリリアタワー代々木公園クラッシィ11階94㎡13,590万円【坪単価480万円】
2017-05-31

ブリリアタワー代々木公園クラッシィ。

他物件との兼ね合いで取り上げるのが遅くなり先週末に第1期が終了してしまいましたが、まだ設備仕様や管理費等について述べていなかったので再度取り上げます。

以前ご紹介した予定価格の時点では複数階ごとに「●,000万円台」という表示でプランによっては7フロア近くを一括りにしていた状況だったので、正式価格になり安くなった箇所もあれば、かなり値上げした感のある住戸まで様々な状況となっている印象を受けます。

細かなことを言ったらキリがないので言及するのは1点だけにしておきますが、「南向きによるプレミアム」が予定価格の時点よりもかなり大きくなっていると思います。

86㎡の北東角住戸を取り上げた際に述べたように、予定価格の時点では89㎡の南東角よりもその北東角の方が単価高となる可能性が高かったように思いますが、結果として同一プランの最上階住戸(18階)で比較すると(予定価格はどちらも15~18階で16,000万円台)、北東角の坪単価617万円(15,990万円)に対して南東角は坪単価639万円(17,190万円)となっており、南東角が最上位となった形です(19階ペントハウス住戸は当初の予定通りでやはり北東角が最も単価高となっているところに矛盾を感じますが、面積差もありますしね…)。

当時3LDKの予定価格は1,000万円単位であり、15~18階のどこかが「16,000~16,999万円」になるということだったので南東角の17,000万円超は値上げというわけではないのですが、北東角は予定価格よりも下がった形ですし、当初の予定価格の付け方とは異なるニーズを感じたがゆえの結果であるのは間違いないでしょう。

どちらも間取り的には優秀とは言えず(そもそもこの物件自体が…)、2LDKのメニュープランからするとむしろ北東角の方が良いようにも感じたので、少々意外ではあったのですが、南東角からも代々木公園を望むことは出来ますし、タワマンとは言えそこまで高さのある物件ではないので、日照重視の価格設定にも納得できる部分は少なくないですね。

前回までのブリリタワー代々木公園クラッシィ

公式ホームページ
IMG_1260[1]
お部屋は94㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は井の頭通りで向かいには背の高いビルがあるので中層階以下は視界に影響があります。当住戸はちょうどその境目に位置する高さであり、1階上の12階住戸は1,200万円も高くなりますね(1階下は200万円安)。

間取り的には以前紹介した65㎡の西向き中住戸と共通点のあるプランで、中住戸ながらLDに幅のあるFIXサッシが採用されたものです。

当物件の角住戸は一部を除きそこまで開口部が豊かなわけではないですし、この中住戸は柱・梁がバルコニー内側にあることからも分かるようにLD窓際は2.5m(いわゆるギロチン部分は2.2m)の高さを確保出来ているので角住戸に匹敵する開放感の高いプランと言えると思います。

また、そもそもこのプランは中住戸ながら最上階プレミアム住戸を除くと最も専有面積が大きなものとなっており、柱の食い込みが少なく、かつ、専有面積のわりには廊下もほどほどの長さと出来ているので有効面積はかなりのものですね。

洋室は最大でも6畳と少々小さな造りなのですが、LDは18.8畳とかなり広く出来ていますし、オープンタイプのキッチンと合わせると22畳超の大空間となります。

収納はそこまで多い印象はないですが、ゆったりとした洗面室に1620の浴室とそれ以外の部分にもゆとりを感じることが出来ますね。

洋室1室が行灯部屋となっているのは残念ちゃ残念ですが、内廊下物件の中住戸3LDKである以上はなかなか難しい部分ですし、下手に南側に全室を並べる(廊下が長くなったりなどマイナス面が生じてしまっている)よりかはこのような幅のあるLD開口部を実現している方が良いように思います。

坪単価は480万円。前建の影響のあるポジションでも結構な水準となっており、専有面積が広くグロスが嵩んでも南向きのニーズが旺盛であることを示した形と言えるでしょう。90㎡超の「一般住戸」の供給というのはかなり限られており、都心部の「プレミアム住戸」などとなるとこの単価で手が届くケースはほとんどなくなっているのでそういった意味でのニーズもあるのでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、トイレ手洗いカウンター、そして水回りの天然石天板などは当然ついていますが、残念ながらエアコンはLDですら壁掛けとなります(壁掛けの場合、1台もついていないのが昨今のトレンドではありますが、当物件のLDにはついています。)。

プレミアム住戸は流石にビルトインタイプですし、玄関だけでなく廊下までタイル貼、また、フローリングも突板を採用するなどそれなりのグレード感のあるものになっていますが、一般住戸は単価水準からすると少々物足りなさがありますね。

管理費は344円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付は勿論のこと、各階ゴミ置場に加えバトラーサービス(一般的なカウンターで対応するコンシェルジュサービスに加えポーターサービスや来客案内サービスなども無償で対応)も行われることを考えると案外リーズナブルな水準と言えそうです。

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