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プレサンスロジェ熊野前【この規模・価格帯でディスポーザー付】3階72㎡4,680万円(坪単価216万円)
2017-07-15

プレサンスロジェ熊野前。

熊野前駅徒歩5分、町屋駅徒歩15分の10階建総戸数39戸のレジデンスです。
町屋駅が最寄りのプレサンスロジェ町屋の販売がかなり長期化している状況ではありますが、こちらも分譲開始されています。

熊野前駅を最寄りとする物件の中ではけして駅距離は近くはありませんが、一昨年から分譲されていたグランシエロイーストマークス同様で尾久橋通り及び日暮里舎人ライナーに面していない落ち着いたポジションであり、やはり尾久の原公園にほど近いポジションというのも魅力の1つではないでしょうか。

設計・施工は不二建設です。
デザイン面はシンプルな感じで中低層階の横ルーバーなバルコニー手摺のデザインは少し残念に感じてしまいますが、ランドプランに工夫があるのはとても良いですね。

敷地面に対して45度近く傾けた配棟とすることで全戸南東向きとしています。プレサンスロジェ町屋(全戸東向き)ほどのワイドスパン設計にこそ出来ていませんが、このようなエリアのファミリータイプにおいては「南」というのは非常に重要な要素ですし、スパンも一般的な田の字プランに比べると確保出来ているのは評価できる点でしょう。
こういった「斜め」の配棟とすると、駐輪場や駐車場などの配置が難しくなったりもしますし、このようなイレギュラーな配棟を好まないデベロッパーも少なくないですが、この物件に関しては一定の評価が出来そうです。

公式ホームページ
IMG_1271[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。低層階なので視界抜けがある感じではありませんが、圧迫感のある高い建物はなく、日照的に申し分のないポジションとなります。
全戸南東向きとは言え、メインバルコニーのある方角は東南東という感じなので、南西面にも面していることで日照時間がかなり長いものとなっている点も強みになりそうですね。

間取り的には南西面の開口部の少なさが残念ではあるのですが、低層階は前建の影響があることが影響しているのでしょうか。中層階以上であれば何ら問題のないポジションですので、全フロア(1階除く)同じプランニングとなっている以上は南西開口部をもっと充実させて欲しかった印象がありますね。

ただ、物件内では最も専有面積の大きなプランニングということで3つのウォークインクローゼットなど収納がかなり充実している点は評価できるでしょう。

ウォークインクローゼットの扉は開き戸でなく引き戸にしてくれているとさらに良かったとは思いますが(最近は引き戸タイプが少なくないですね)、角住戸にしては廊下も短く有効面積はわりと大きく出来ているプランでもあるでしょう。

角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのは残念ではありますが、サッシ2枚分の開口部ではなく、2枚半分あるのは非常に意味のあることで開放感はかなり変わってくるものと思われます。
洋室2の引き戸は大きく開け放てるウォールドアのようなタイプではない上、方立ても大き目なのが残念ですけれどもね。

また、玄関前には門扉付の大きなポーチがあるのは好材料です。こういった角住戸においては洋室1側までバルコニーがないのが一般的なのですが、こちら側までポーチが設計されていることで洋室1の開口部を大きなものと出来ていると思いますし、なかなか気の利いた設計と言えるのではないでしょうか。

坪単価は216万円。物件全体として190~230万円ほどの狭いレンジとなっており、販売面を考えると「これ以上上限を高くすることは出来ないけれども、その一方で採算面を考えると目立ったパンダ部屋も作りづらい」状況にあるのではないでしょうか。

近年の熊野前駅の供給にはレーベン熊野前アインスゲートとグランシエロイーストマークスがありいずれも平均坪単価約210万円という水準だったので、ここも大きな差のない単価設定ということにはなるのですが、それら2物件の販売時よりも市場環境が悪化しているのがこの物件にとってつらいところではあるでしょうね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは見当たりませんが、価格帯からすると当然のことですし、総戸数39戸、ましてこの価格帯の物件でディスポーザーが付いていることに驚かされますね。また、トイレ手洗いカウンターはついていませんが、食洗機はついています。

管理費は153円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでかなりリーズナブルな水準と言って良いでしょう。管理も「巡回」ではなく「通勤」です。

駐車場は全7台(身障者用1台含む)と少々少なめではありますが、全台平置となっているのは魅力です。

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