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【内廊下×吹抜、そして3層吹抜のインナーアプローチ】プレシス横濱紅葉坂2階77㎡7,500万円【坪単価322万円】
2017-06-14

続けて、プレシス横濱紅葉坂。

設計は光和設計、施工はイチケンです。どちらもプレシスシリーズで馴染みのある会社さんで、意外性は皆無ですが、当物件はプレシス横濱山手パークフロント同様にデザイン監修に南條設計室を起用し、この地に相応しい瀟洒なデザインを実現しています。

南條設計室は南條設計室でも所長の南條洋雄氏ではなく、副所長の野呂信哉氏なので(山手も同様)、南條氏によるものと同列に扱うべきではないのかもしれませんが、2層どころか3層吹抜となったインナーアプローチ(風除室)などガラス使いの上手さにはやはり共通するものがありますし、総戸数51戸の物件にしてはゆとりあるエントランスラウンジが施されている点も魅力の1つと言えるでしょう。

また、内廊下は壁面を曲面とするなどかなり個性的なデザインとなっていますし、そういった面にも感銘を受けることのできる物件です。

敷地面積は1,300㎡弱で敷地にけしてゆとりある物件ではないので、車寄せを設けることが出来ていないのは残念ではあるのですが、立地なりの高級感を感じさせてくれる物件ではあるでしょう。

壱番館から参番館まであり総戸数369戸というビッグスケールを有する横濱紅葉坂レジデンスや総戸数99戸で平均専有面積162㎡(最低でも114㎡超!)、かつ、設計・施工竹中工務店(耐震偽装により設計も竹中となった)というグランドメゾン伊勢山の2巨頭はスケールだけでなくデザイン的にも非常に優れた物件なので、それらと比べられてしまうのはつらいところではあるのでしょうが…。

前回のプレシス横濱紅葉坂

公式ホームページ
IMG_1313[1]
お部屋は77㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。建築基準法上の1階住戸ということで前建の影響は残りますが、東に向かって下傾斜しているポジションですので、南東方向からの日照は何ら問題なく得ることが出来るでしょう。

間取り的にはいわゆる田の字プランなどではなく、「ワイドスパン×吹抜」となっているのが素晴らしいですね。
内廊下を採用した物件ですので、いわゆる田の字プランとならないのは(行灯部屋が2室出来てしまう)当然ではあるのですが、それに加え吹抜を施すことでサービスルームやキッチンにも開口部を設けている点は大いに評価すべき点かと思います。

この地に内廊下物件を考える場合、ほとんどのデベロッパーが中住戸にはこれと同じような専有部形状のものを設計すると思うのですが、おそらく90%以上のデベロッパーの物件で吹抜は採用されないものと想像できます。

なぜなら、吹抜を造り吹抜に向かって洋室の開口部を設計しなくとも、LDに面した(リビングインの)行灯部屋を設計すればその部屋は「建築基準法上の居室」となり「3LDK」として表示できるからです。

内廊下の3LDKで洋室1室が行灯部屋となるのは何ら珍しいことではありませんし、「3LDK」表記できればデベロッパー的には御の字なのです。

この住戸の開口部だと建築基準法上採光は十分とは言えず、サービスルーム表示になってしまっているので、行灯部屋でも実現する3LDKに比べ表示上劣ってしまっている点を残念に思ったりもしますが、居室単位で考えた場合、行灯部屋よりはこちらのタイプの方が採光面では優位性がありますし、吹抜があることで内廊下物件の中住戸ながら風抜けに優れているという点も忘れてはいけません。

なお、玄関周りは先ほどのプランほどではありませんが、やはりプライバシー面への配慮がありながらも効率的に纏めることが出来ていますし、こちらは柱の食い込みがほとんどない点も評価できるのではないでしょうか。

一方で、主寝室が10畳と非常に大きなものとなっており、77㎡の実質3LDKというそこそこの広さがありながらもLDが11畳しかないのはバランス的に少々疑問でしょうね。

また、80㎡未満で浴室が1620なのは非常に珍しく、高く評価できる点かと思います。

坪単価は322万円。駅徒歩1分(JR線は徒歩4分)、音楽通り沿いだったクリオ横濱桜木町の低層階とほぼ同じ水準となります。貴重な紅葉坂物件とは言え、昨今のマンション市況からするとブランド感があるとは言えないプレシスシリーズでのこの価格水準は引き合いが強いとは言えなそうですが、ブランド的に大差のないクオス横濱紅葉坂が2014年の時点で平均坪単価約300万円であったことからしても、この物件の340~350万円台と思われる平均坪単価に違和感はないでしょう。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのシーザーストーン天板など単価を意識したものにはなっていますが、総戸数50戸超のスケールがあることを考えるとディスポーザーがないのは残念に感じますね。プレシス横濱山手パークフロントも同規模でついていなかったので予想通りではあるのですが…。

管理費は184円/㎡。内廊下ですがディスポーザーなしということもあるのかリーズナブルな水準と出来ているようです。常々言っているように管理費というのは少なからず物件価格に比例するものであることを考えると余計に魅力的な水準と言えると思います。
最近は管理人さんのなり手が少ないがゆえに人件費が上昇し、管理費(大半を占めるのは管理会社への業務委託料)が上昇するケースもあるようですね。

駐車場は全16台で1台(平置)を除き機械式となります。



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