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【申し分のないサッシ、柱と友達になれるかが鍵】ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ3階81㎡5,798万円【坪単価236万円】
2017-06-10

ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ。

南砂町駅徒歩12分の13階建総戸数128戸のレジデンスです。
2012年に分譲されたプラウド南砂町の東側道路の向かいというポジションですね。

少々駅距離のあるポジションではありますが、葛西橋通りなどの大通りからはしっかりと内に入ったポジションですし、モデルルームのあるトピレックプラザまではすぐという買物利便性の高さ、さらに、仙台堀川公園や荒川沿いの水辺の公園なども近く環境面での魅力も少なくないでしょう。

また、プラウドよりは若干小さくはなりますが、総戸数128戸というスケール感も魅力の1つと言えます。
ヴェレーナシリーズは神奈川県内での供給が盛んであり、23区内でこのようなスケール感のある物件の供給は非常に限られています。いずれも北区のヴェレーナ王子とヴェレーナシティパレ・ド・プラージュぐらいのはずでこの物件は大和地所レジデンスさんのフラッグシップの1つとなる可能性が高いのです。

価格帯からしても都内初の「ヴェレーナグラン」が見たかったという思いもなくはないのですが、かなり高級感も意識した力の入った物件であることは確かですね。

公式ホームページ
IMG_1316[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南西角住戸です。西側は道路の向かいに9階建のファーストシーン仙台堀川公園があるので視界は妨げられますが、春には道路沿いに桜並木が望めますし、南側は都立東高校のグラウンドとなるので視界抜け抜群のポジションです。グラウンドに面していることで静かな環境とはならないでしょうが、将来不安が少ないポジションですし、恵まれた南面条件だと思います。

間取り的には物件内では多くないFIXコーナーサッシが採用された開口部にインパクトのあるものとなります。
外観イメージからもお分かりのようにタワマンの角住戸並の開口部を採用しており、開放感を重視する傾向にあるヴェレーナらしさを存分に感じることのできるプランですね。

これに近い柱はオフィス共存タワマンなどでは比較的見かけますが、そうでないケース、ましてノンタワマンではなかなか見かけることはない設計です。レジデンスのみの物件だとクレッセント川崎タワーのこの間取りが代表格でしょうか。

コーナーサッシを採用したことで丸々1本の柱がLD内のかなり邪魔な位置にあり(もう少しLDが広ければさらに良かったでしょうね。この広さでこの柱位置だと結構勿体ない印象が強くなる)、結局は柱により眺望が邪魔されてしまう気がしなくもないのですが、それに加えバルコニーに面した側にも幅のある開口部を確保しているのは大いに評価できる点かと思います。

また、LDの入口付近の事実上の廊下的なスペースはやや大き目ではありますが、80㎡超の角住戸にしては廊下の面積はほどほどの水準と出来ていますし、玄関周りの広がりのある造りにも見所のあるプランです。

框が斜めに入っていることからも分かるように、玄関が廊下のコーナー部分にあるので、空間的な広がりが得られて良いですよね。玄関の下足スペースが小さめなのは残念に感じますが、玄関前には門扉付のポーチもありますし、かなり魅力ある玄関周りかと思います。

さらに、キッチン及び洗面所が2WAYとなっているのも良いですね。
一方、収納は専有面積のわりには若干少なめな印象があります。

坪単価は236万円。マンション価格が非常に安かった時期に分譲されたプラウド南砂町は平均坪単価約190万円という水準でしたので、平均水準で比較すると2割を超える値上がり感があるのは事実ですが、当時の記事で「安い」と書いたようにプラウドは当時の相場下において割安感のある物件だったので、それと比べた場合に値上がり幅が大きくなるのは仕方ないと言えるでしょう。

南砂町駅で言うと近い分譲事例がないので、快速停車駅であるお隣の東陽町駅の事例にはなりますが、駅徒歩12分のザ・パークハウス東陽町は2014年の分譲で平均坪単価約230万円、駅徒歩9分のザ・パークハウス東陽町レジデンスが2016年の分譲で平均坪単価290万円弱という水準ですので(2014~2016年の間にかなり相場は高騰した)、この物件の単価は十分に相場なりの水準と言えるでしょうね。

まして、この角住戸は物件内で面積が大きい方でグロス価格が嵩んでいるためか単価的にはかなり弱くなっているので、LDの柱と上手に付き合うことさえできれば魅力ある水準ではないでしょうか。



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