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【上野東京ライン駅徒歩2分】アネシア東京尾久14階71㎡6,380万円【坪単価298万円】
2017-06-08

アネシア東京尾久。

尾久駅徒歩2分、上中里駅徒歩13分、田端駅及び王子駅徒歩20分の14階建総戸数78戸のレジデンスです。

トヨタホーム×ミサワホームにより誕生する物件で「アネシア」はトヨタホームのマンションブランドですね。トヨタのお膝元である中京圏では2013年ぐらいからこのアネシアシリーズがボチボチ分譲されているようですが、首都圏ではここが初となります。

ただ、2017年注目マンションでも名を挙げた築地駅直結のアネシア築地ステーションレジデンスもまもなく分譲開始されますし、今後が楽しみなデベロッパー(及びブランド)の1つと言えるのではないでしょうか。

ここは駅直結の築地ほどではありませんが、上野東京ライン開通で利便性が増した尾久駅徒歩2分ということでそれなりにインパクトのあるポジションです。

尾久駅は、上野東京ライン開通前は今以上に地味な駅で駅前にもほとんどお店がないレベルで(今もそれは変わらないですね…。ただ、駅前ではない近隣にはスーパーなどの施設があるので、特別不便と言う印象はありません)、ブランド感のある大手デベ物件は存在しませんし、そもそも新築分譲マンションの供給自体が非常に限られていました。
※2200物件以上を紹介してきた当ブログにおいて、尾久駅を最寄りとする物件を取り上げるのが初となることからもお分かりいただけるのではないでしょうか。

当物件のポジションは明治通りと線路に挟まれたポジションで住環境に優れているとは言えませんし、兎にも角にも上野東京ライン駅徒歩2分(上野東京ラインが開通しなければ誕生しなかったかもしれない物件。もとはトヨタ東京カローラ板橋店跡地です。ここに板橋店って名前をつけてたんだ(笑))ということにはなるとは思うのですが、駅近物件であれば他駅でも大差のない環境となることは少なくないですし、当物件は最低でも65㎡確保されていることからも分かるように実は結構子育てファミリー向きの物件だったりします。

小学校は大通りを超えることのない近いポジションにありますし、子供に人気のあらかわ遊園は徒歩14分、飛鳥山公園も徒歩21分という距離感なのは嬉しい材料でしょう。自転車等を利用すれば簡単にアクセスできます。
めっちゃ余談ですが、あらかわ遊園には日本一遅いジェットコースターがありますね。23区内唯一の公営の遊園地だけあってとってもリーズナブルなのですが、お子さんが小さいうちは十分に楽しめることでしょう。

公式ホームページ
IMG_1623[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。最上階で視界抜けがある分、南西側の線路の影響は不可避でしょうが、日照だけでなく眺望も抜群のポジションとなります。

間取り的にはこれでも物件内で最も専有面積の広いタイプとなりますね。
前述のように最低でも65㎡確保された物件なのですが、65~71㎡ということで、総戸数78戸ありながらもかなり狭いレンジに集約させた物件となります。

まぁ、ハウスメーカーの造るマンションですので分からんでもないですが、マンションを供給する以上はターゲットをファミリーのみに絞る必要は必ずしもないのではないかと思いますし、地味な印象の強い尾久駅とは言え東京駅まで2駅の駅徒歩2分というポジションならば50㎡台の2LDKぐらいはあっても良かったのかなという印象はありますね。

そんな角住戸としてはかなり小さめな印象のあるこちらのプランですが、角住戸としては限界に近い水準まで廊下をコンパクトにしているので、居室畳数や収納もかなりしっかり確保出来ていますし、73~74㎡の使い勝手は確実にあるものと思われます。

玄関の下足スペースがかなり小さいのは玉に瑕ですが、玄関前の深いポーチは評価できる点ですし、この専有面積でLDだけで12畳確保出来ているのも悪くないでしょう。

角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのは残念ではありますが、連窓サッシ×奥行2mのバルコニーに面していることでかなりの開放感が期待できますし、洋室3の引き戸を開け放つと二面採光の広々リビングの2LDKとして利用可能なのも魅力的です。

また、引き戸の方立てが非常に小さく出来ているのも地味に素晴らしいところです。このレベルはなかなか見かけません。

そして、北東~南東にかけてバルコニーが設計されているのも珍しいですね。こちらのバルコニーを何かに利用するというケースは少ないと思いますので、エアコン室外機がおけるサービスバルコニーで十分だったという見方も出来ますが、ないよりはあった方が良いでしょう。

坪単価は298万円。物件内で最も条件の良いポジションということで物件内では最高価格・最高単価となるようですがそれでも300万円は行かないようです。尾久駅は前述のように近年の分譲実績がロクにないですし、このクラスのグレード感のある物件も存在しないので、適切な比較対象がないのですが、仮にこのご時世に田端駅や王子駅徒歩2分の物件が出たらこの物件の水準(平均坪単価250~260?)では収まらないでしょうから、妥当な水準と言えると思います。

物件のグレード感からするとデベロッパーはもっと高値で売りたかったことが予想されますけれども、ここ最近の市況はかなり厳しいですし、ガーデンズ東京王子がこちら側の需要を根こそぎ奪った後の分譲で、タイミング的には最悪となったがゆえの価格設定という印象があります。



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