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【凄い間取り!!】インプレスト駒込染井4階80㎡9,890万円【坪単価407万円】
2017-06-07

インプレスト駒込染井。

巣鴨駅徒歩8分、駒込駅徒歩9分(JR線。東京メトロは徒歩10分)、の6階建総戸数35戸のレジデンスです。

駅までは若干距離はありますが、駒込6丁目の落ち着いた住宅街に誕生する物件で、桜の名所である染井霊園にほど近いポジションとなります。また、東京染井温泉SAKURAや染井よしの桜の里公園が至近となるというのも魅力でしょう。

このエリアには誰もが認めるエリアNo.1物件と言っても過言ではない総戸数489戸のプラウド駒込があり、その後もプラウド駒込ディアージュやブリリア駒込染井、そしてパークハウス駒込桜郷にパークハウス駒込染井と2010年ぐらいまではブランド感のある物件が次々供給されましたが、ここ数年で似たような立地の物件と言うとガーデングラス駒込染井ぐらいしかありません。

インプレストはプラウド、パークハウス、ブリリアなどと比べるとブランド感は落ちますが、ここ1~2年は特にデザインや間取りなどに力を入れる傾向にありましたし、実際ここはインプレストシリーズの中でもかなり特徴あるものとなっていて興味深いですね。

公式ホームページ
IMG_1321[1]
お部屋は80㎡の3LDK、南東・南西・北西の三方角住戸となります。南方向には同じような高さのマンションがあるので視界抜けはありませんが、日照的には何ら申し分ないですし、北西は戸建住宅、南東は敷地内エントランスアプローチとなっているという物件内でも恵まれたポジションと言えるでしょう。

間取り的には非常に珍しいタイプです。色々と珍しい点はあるかと思うのですが、大きなポイントとなるのはやはり玄関とLDの位置関係でしょう。

当物件はL字型の歪な敷地形状ながら、Lの片側にしか建物を立てず、しかも全戸北西に面した少々意外とも言えるプランニングとなっています(確かに南東側は接道していないので低層階は前建条件が厳しくはありますが、前建の高さで言えば北西も南東も大きくは変わらないので、全戸南東向きにプランニングされていてもおかしくなかった)。

すなわち、エレベーターや共用廊下は南東側に配置されており、当然ながらこの角住戸の玄関も南東側の共用廊下からのアクセスとなるので、通常ならば北西にLDが設けられるのですが、当プランの場合は玄関側にLDを設計することでLDを日当たりの良い南東向きと出来ているのです。

常々言及しているように「間取りの廊下の長さ」は「玄関とLDの位置関係」に大きく影響を受けるものなので、このプランのように玄関とLDが無理なく近い位置に出来ているのは非常に良いことですし、クランクインの玄関なのでプライバシー面への配慮がしっかりとなされているのも素晴らしいと思います。
「LDが玄関に近い=ベッドルームが玄関から遠い位置になる」とも言えるわけで、PP分離の観点からも魅力ある間取りとなることが少なくありません。※ベッドルームが全室リビングインとなるようなケースを除く。

玄関入ってすぐLDという結構なインパクトのあったオークプレイス月島のプランのような苦しさを感じることもないですし、不整形な敷地形状等が理由で誕生したとはいえ、このプランはかなり魅力、かつ、特長あるものかと思います。

また、けしてスケール感のある物件ではないですし、三方角住戸ということを考えるともっと柱が食い込んでいてもおかしくなかったのですが、ほとんど食い込みが見られませんし、LDに面した大きなバルコニー、そしてそれに向かって設けられたコーナーサッシもとっても良いですね。

間取り図から分かるようにLD内にはいわゆるギロチン天井(梁)が存在してはいますが、内側に梁がある分、窓際には梁はありませんし(そういう意味ではもっと開口部高を確保出来た気がするのでそこは惜しいと思いますが…)、大きく開け放ち一体利用できる洋室2との位置関係もこの珍しい間取りでこそでしょう。

引き戸を開くとキッチンも含め三面開口×両面バルコニーの24畳超の大空間となります。LDの入口付近のデッドスペースはやや大き目ではありますが、アイランドキッチンの採用がさらに空間的な広がりを増幅させてくれるはずです。

専有面積に占める居室畳数割合は73.5%((15.2畳+3.0畳+7.0畳+6.0畳+5.2畳)×1.62㎡【※】÷80.27㎡)と角住戸としては非常に高い水準ですし、居室畳数割合が低くなりがちな80㎡超の住戸ということを考えると余計に凄い数字と感じますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納は若干少なめな印象ですし、80㎡超ながら浴室が1620でなく1418である点などには違和感があるのも事実ですが、無駄が多いわけではなく居室畳数を重視した結果ですので、必ずしもマイナス材料とは言えないでしょう。

お風呂が小さめなのはSAKURAがあるからかな(笑)

坪単価は407万円。物件内では条件が良い住戸とは言え、最上階住戸などでもありませんし、想定以上の水準ではあるのですが、優秀な間取りを加味すると納得感があります。LD周りは特に素晴らしいものですし、一般的な83~84㎡の角住戸と大差ない使い勝手があると思うので、実質的には坪単価400万円を切っていると言って良いでしょう。
駅距離は異なりますが、リーマンショック前のプチバブル期に分譲されたブリリア駒込染井の平均坪単価が約355万円であったことからしてもこの物件の平均坪単価約370~380万円という水準に違和感はないでしょう。

昨今は市況の悪化により都心部でも一時よりもかなり弱気なお値段設定となるケースが増えていることを考えると「もう一声」あっても良かった感じはあるのでしょうが、ここはあせって売るような立地・規模ではないでしょうからね…。

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