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【フルバルコニー×ほぼ完全アウトフレーム】ブリリアタワー横浜東神奈川8階66㎡6,500万円台(予定)【坪単価約327万円】
2017-06-12

続けて、ブリリアタワー横浜東神奈川。

設計は梓設計、施工は戸田建設で制震構造が採用されています。
お隣のザ・ステーションタワー東神奈川は当物件と同じようなスケール感ながら大林組の施工(熊谷組などとのJV)、かつ、免震構造が採用されているので、それと比べると見劣りする部分はありますが、この階建で制震構造が採用されているだけでも一定以上の評価を与えることが出来るでしょう。

ただ、デザインには物足りなさがありますね。前回の記事で述べたようにタワマンとは言え最上階にペントハウスなどは用意されていない物件でそういった住戸の検討者の心をくすぐるまでのグレード感や高級感を目指さないのは当然のことと言えるのですが、そうは言っても7,000~8,000万円台が中心となる物件で、ランドマークとなることを目指せるだけのスケール及びポジションを有していることを考えるとちょっと淡泊で芸がない印象を受けてしまいます。

フルバルコニーとしたことで快適性は少なからず増しているわけで、フルバルコニーが外観デザインに地味な印象を与えている面も否定はしませんが(外観デザインよりも快適性等を重視したという意味での評価ができる)、そもそも外観デザインだけでなく、共用部周りも地味過ぎるなと…。

メインエントランスはペデストリアンデッキ直結の2階部分にあり、1階部分には店舗スペースがあるので難しかった部分もあるかとは思いますが、2階から1階にかけてでもいいので2層吹抜のエントランスを施すなど共用部に広がりのある空間が欲しかったですね(理想は2階から3階にかけてですが、2階のエントランスから1階に向けて階段を下る形の2層吹抜もアリ。メールボックスは現状同様で当然2階にあるべきで、2階エレベーターから住戸階に直で行くことを可能としつつも1階にラウンジを設けた吹抜空間を設けることが出来ていると良かった)。

2階のエントランスホール及びラウンジはそれなりの広さにはなっていますが、開口部がほとんどない閉鎖的な印象の強い空間で総戸数100戸超の物件としては寂しい印象が拭えません。

ただ、屋上にはこのスケールの物件にしては大き目なスカイガーデンが設けられており、ベンチも複数あるので自宅からは眺望が望みづらい住戸の方でも眺望を堪能できるのは大きな魅力と言えます。

前回のブリリアタワー横浜東神奈川

公式ホームページ
IMG_1631[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南東向き中住戸です。眼下には京急の線路、また、線路の向かいにはビルがあるのでパノラマビューとはいきませんが、線路のおかげで前建までの距離はかなり確保されていますし、日照的にも何ら問題のないポジションとなります。駅直結物件としては珍しく南方向にはお墓も見えるかとは思いますが、「抜け」があるからこそ見える感じで距離はそれなりにありますので特に気になる要素ではないのかなと。

間取り的には事業協力者住戸を除いた一般分譲住戸の中では最も専有面積の小さなものとなります。駅直結という交通利便性抜群のポジション、かつ、全戸で線路の影響が少なくないという属性の物件であることを考えると、全戸基本プランが3LDK(1戸だけある98㎡の4LDK及び事業協力者住戸除く)という点に若干の疑問もなくはないのですが、全戸を無理なく日照良好な南東・南西向きに配置出来ている物件ですし、ファミリー層をメインターゲットとしていること自体に違和感はないでしょう。

当物件はタワーとしては非常に珍しい低炭素住宅の認定を受けており(タワー以外を含めても少ないですけど…)、最大500万円の住宅ローン控除が可能となりますし、そういう意味でも実需向けを強く意識していることが分かるというものです。

さて、話がそれ気味なので間取りに戻りますが、一言で言うと「内廊下」タワマンの中住戸にありがちなタイプのものになります。

内廊下タワマンでは、洋室3のような位置にある居室には開口部を設けることが出来ないのですが、LDに隣接(つまりリビングインということ)させることで、LDと洋室3を合わせた空間に対して建築基準法上の開口部要件を満たし、洋室3を居室表示させるというのが王道のプランニングなのです。そのため、内廊下タワマンにおいてはこのような「3LDK」が多くなります。

対して、当物件は「外廊下」であり、収納位置を変えることで洋室3にも共用廊下側の開口部が設計出来たはずなので、そのようになっていないのは通風面を考慮しても疑問が残るのですが、収納を無理なく設けることを加味した結果このようなものとなったと思われます。

洋室3の引き戸は大きく開け放つことができるようなものではないので、採光的にもかなり微妙ではありますが、形は悪くないですし、収納も全体として違和感のない水準には出来ていると思います。

玄関廊下を限界までコンパクトとしたことで66㎡の3LDKとしては最大限に居室畳数を確保出来たプランだと思いますし、これだけの居室畳数を確保していることを考えると収納も案外充実していると言えるのではないでしょうか。

また、柱がバルコニー側だけでなく共用廊下側もしっかりアウトフレーム化されたことで玄関前にアルコーブ的なワンクッション空間を設けることが出来ているのも好材料です。

坪単価は予定価格で約327万円。同じ南東向き中住戸の70㎡超のプランよりも若干単価高の設定で66㎡と物件内ではかなり面積を絞ったプランとなっているがゆえに単価が多少高めに出ているようです。それ自体は残念ではあるのですが、前述のように廊下の長さ的にも柱のアウトフレーム的にも効率性を重視した設計となっているので、3LDKで6,000万円台中盤というグロス水準であればニーズは少なからずあるでしょうね。

低層階は事業協力者住戸ばかりであるがゆえに8階でも低層階感が強くはなりますが、歴とした中層階住戸であり、低層階も分譲されていればこの物件の平均坪単価は330万円程度になったはずです。約1年半前に分譲開始された駅徒歩3分のクリオ東神奈川の平均坪単価約290万円という水準と比較しても違和感のない水準と言えます。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りのフィオレストーン天板などそれなりのものにはなっていますが、単価帯を考えるとトイレはキャビネットタイプでなくタンクレス×手洗いカウンターにして欲しかったですね。

管理費は294円/㎡。ディスポーザーはついていますが外廊下ですので若干割高感のある水準でしょうか。各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスなどはありませんしね。

駐車場は全33台で機械式となります。
ステーションタワーは以前の記事で言及したように駅直結ながら駐車場附置率は100%(時代を感じますね。今では考えられません)で、空車が凄く多いと聞きますのでこのぐらいが適切でしょうね。

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