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【コーナービューウィンドウ採用】ヴィークコート吉祥寺通り80㎡7,138万円【坪単価294万円】
2017-06-11

ヴィークコート吉祥寺通り。

吉祥寺駅徒歩23分の8階建総戸数54戸のレジデンスです。

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラよりは吉祥寺駅寄りにはなりますが、それでも徒歩20分超というポジションですし、同じく練馬区アドレスの物件となります。パークホームズ吉祥寺北グランヴィラは吉祥寺駅から離れている分、武蔵関駅が徒歩圏となりましたが、こちらは少し近くなるがゆえに徒歩圏と言える駅がなくなってしまうのはちょっと残念に感じる部分でしょうか。
吉祥寺通り沿いゆえに静かな環境とも言い難いですしね。

ただ、通り沿いゆえにバス停はとても近いというのは魅力の1つですし、吉祥寺通りから内に入った敷地西側は第一種低層住居専用地域(当物件の敷地自体も西半分が第一種低層住居専用地域)で、同じ物件内でも東向き住戸と西向き住戸とでは印象がかなり異なる点に注目すべき物件と言えます。

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラやシティハウス吉祥寺北町、はたまたプラウドシティ武蔵野三鷹のように吉祥寺駅及び三鷹駅周辺ではここ最近大規模物件が連続しているので、総戸数54戸の当物件を小ぶりに感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、第一種低層住居専用地域内となるガーデンレジデンス(西棟)は3階建となる中でファミリータイプ中心の総戸数54戸を実現出来ているように、敷地面積は1,900㎡弱とそれなりの敷地面積とスケールを有した物件となります。

公式ホームページ
IMG_1625[1]
お部屋はエアリーレジデンスの80㎡の4LDK、南東角住戸です。南側は月極駐車場なので、現状は前建までの距離が確保されていますし、東側は吉祥寺通りでこの上層階住戸であれば向かいの前建も超えてくるので眺望面の魅力も少なくないポジションとなります。
また、西側は3階建のガーデンレジデンス(第一種低層住居専用地域)であり、東側だけでなく西側の眺望も優れているのも魅力の1つと言えるでしょうか。富士山も望めるようです。

なお、物件内では唯一の80㎡超のプランとなることからも分かるように、物件内では数少ない南に面した住戸となりますね。

南側は将来的に視界が保証されるわけではないためか、開口部が限定的なのは残念ではあるのですが、眺望も望める東側の開口部に特長を設けたプランニングとなっています。

エアリーレジデンスは角住戸に限らずこのようなコーナーサッシがLDに採用されているので、物件内で「特別な位置づけの住戸」というわけではないのですが、LDのバルコニー側の開口面は腰高窓(逆梁なので下部がカウンターとなるのは当然です)ではなく足元付近から天井間際までのハイサッシが採用されていますし、開放感を強く意識した設計となっているのが素晴らしいですね。

いわゆる掃き出し窓となる洋室4の開口部も同様に足元から天井付近までのハイサッシが採用されており、けしてワイドスパンとは言えないスパンからはイメージしにくいほど開放感の高いものです。

洋室4の扉にはウォールドアが採用されており、LDと一体利用することも可能ですし、ヴィークコートらしさを強く感じるコンセプトですね。
先日のヴィークステージ南馬込桜並木通りの記事でも言及したように近年のヴィークコートシリーズはハーフバルコニーを上手に活用した開口部豊かなプランニングに特長があります。

一方、残念なのは廊下が長い点でしょうね。表示上は廊下ではありませんが、LDの入口付近に実質的な廊下部分が大き目に混入したタイプで4LDKとは言え、80㎡超でLDは約12畳、つまり、実質的には10畳ほどしかないと思われる設計は少々無理くり感の強いものです。

柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのは評価できる点ですが、面積のわりには収納も充実しているとは言い難いですし、廊下による面積消費をもう少し削減出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は294万円。物件内では貴重な南向きの上層階住戸で、パークホームズ吉祥北グランヴィラの条件の良い住戸がそうであったように坪単価300万円を超えてくるのかと思っていたので、想定していたよりも控えめな印象があります。ブランド感やスケール感の差、さらには昨今の市況の悪化が多少なりとも考慮された水準と言えそうです。



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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
海外に行っていたため、ご返信遅くなり申し訳ありません。
ご質問の件、回答致します。

・東京都下の市況悪化が今後さらに拡大するかという点について
物件にもよりますが、かなり2011~2013年頃の水準に近づいており、一般サラリーマン家庭でも手が届く4,000万円台前半の物件が中心となってきているので、ここからの目立った下落は起こりづらいのではないかと思います。
ただ、都下の発売戸数や契約率は依然として低調であり、世界的な地政学的リスク(今時期だと北朝鮮問題)等により都心部の相場までもが目立って崩れるようなことになると都下にも影響が出てくることは避けられないとは思います。

・都下に隣接する城西23区にもみられる市況変化なのかという点について
現状、都下において目立って価格下落傾向にあるのは、中央線沿線だと小金井市から先になると思います。
三鷹市及び武蔵野市は吉祥寺があるため、もともと都心並の相場が形成されているエリアですし、現在分譲中のプラウドシティ武蔵野三鷹などの売れ行きを見ても市況に陰りがみられる感じではありません。
三鷹駅はまもなく駅直結のタワマンが分譲されますが、おそらくかなりの価格で分譲されることでしょう。

つまり、現状は「一般サラリーマンの受け皿となるべきエリア」が需給の関係で値下げせざるを得ない状況になっている感じで人気のエリアは別世界が広がっている、要するに二極化が顕著になってきていると言うのが適切な表現になるのではないかと思っています。ブログ内でも言及しているように、今年分譲開始される物件は、都心部の物件であっても昨年の類似新規物件よりも安価なお値段設定と思える物件が見られるようになってきており、区単位などではなくもっと狭いエリアにおいても二極化的な現象が生じてきているように思います。

ただ、これ以上二極化が進むかどうかはやはり難しいところで、むろんその反動が出てくる可能性も高いと思います。
当たり前の話にはなりますが、吉祥寺駅前や三鷹駅前が坪単価500万円なのに、駅徒歩10~15分が坪単価200万円(仮の話です)なんてことはさすがにあり得ず、極端過ぎる二極化は需給により自然と淘汰され、差が小さくなっていくのがマーケットというものです。

一口に城西23区と言ってもエリアによって人気や隣接エリアが異なってくるので一概には言えないのですが、この練馬区の物件のような吉祥寺の市況を少なからず影響を受けるようなエリアであれば吉祥寺が人気の街である限りは他エリアに比べ下落しづらいと言えるとは思いますね。
坪単価300万円弱ぐらいの水準であればパワーカップルであれば十分に手が届く水準ですし、仮に1割下がればかなり購入可能な方が増えてくる水準ですので、大きな下落は考えづらいのかなと。

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