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【超ワイドスパンなのに…】ブライズ方南町7階41㎡4,530万円【坪単価367万円】
2017-06-23

ブライズ方南町。

方南町駅徒歩8分の11階建総戸数147戸のレジデンスです。
環七通りに面したポジションで向かいはこのエリアのランドマークであるパークシティ杉並というポジションです。

その名から分かるように日本ワークスのいわゆる投資マンションとなり大半は日本ワークスが投資家向けに分譲済ですが、ワンルームマンション条例により作らざるを得なかった40㎡以上の住戸をフィードが分譲しているようです。

条例上仕方なかったとはいえ、全体で147戸もある物件ゆえに40㎡台の大差のない大きさのプランが40戸超と言うことで、ブランド力があるとは言えないことを考えると完売までの道程はかなり大変そうな印象がありますね。

大半がワンルームタイプでなければ50㎡超などのディンクス向けやファミリー向けのプランも設定しやすかったはずですが、ワンルームタイプとの共存を考えるとどうしてもこういった広さにせざるを得ず、こういった条例には少なからず疑問も残ります…。

全戸をワンルームにするのと一部を40㎡超(超とは言え、実際はワンルームとの兼ね合いで40㎡をギリギリ超えるものばかりが設計される)にするのとではそこまで大きな違いがあるとは言えないと思うのです。

さて気を取り直して…
設計・施工は合田工務店です。

ワンルーム中心とは言え、総戸数147戸というスケール感を持つ物件ですので共用部はワンルームマンションにしては立派な造りになっています。シックなデザインや奥行のあるエントランス周りなどに見所がありますね。

ただ、当物件と同規模の延床面積5,000㎡超のいわゆるファミリータイプの分譲マンション(総戸数だと50~60戸程度)ならばもっと高級感のある造りになっていた可能性が高く、ファミリータイプ中心の物件の中の40㎡台の住戸と比べると物足りなさを感じる部分はあるというのが正直な感想となるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_1320[1]
お部屋は41㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は第2種住居地域で戸建などの低層住宅が中心となるエリアなので、中層階以上では視界抜けも享受できる魅力あるポジションです。西向き住戸は東向き住戸が環七の喧騒をシャットアウトしてくれます。

間取り的には40㎡台の住戸としては限界に近いワイドスパンとなっています。前述のようにワンルームを除くと当物件にはほとんど大差ない広さの1LDKばかりが存在しているわけですが、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は様々であり、このプランは物件内で最もワイドスパンなタイプとなります。

ただ、言うまでもないことですが開口部が…。
このスパンがあってなぜにこの幅しか開口部が設計されていないのだろうか…。

パイプスペースや柱との関係上、スパン目一杯に開口部を設計することが出来ないのは言うまでもありませんが、これはあまりにも小さすぎるかと。

西側は普通のバルコニーでなくルーバルなので足元からのサッシと出来ずサッシ高はいわゆる掃き出し窓よりも低くなってしまっていますし、非常に勿体ない印象が強いプランとなります。

幅のあるバルコニーはむろん魅力的ですし、LDだけでなくキッチンにも床暖房を施すなどの差別化要素を取り入れているのは評価できるのですが、その一方でチグハグさを感じてしまうところもありますね。

ベッドルームをきれいにLDから独立させている点などはこの広さの1LDKとしては珍しく、長所の1つにはなるのでしょうが、逆に言えば廊下が優雅過ぎる印象があり、この廊下の一部を洗面所に回すことが出来なかったのかな???とも思ってしまいます。

坪単価は367万円。…、シティテラス杉並方南町よりは流石に安いですが、駅距離やランドマーク性を考えたら当然ですし、これはちょっと面食らう水準です。
20㎡台のワンルーム投資マンションならば単価高となるのは当然でこのような水準、いやこれ以上の水準で売ろうとしていてもそれほど驚きはないのですが、実際に大半のワンルームマンション内の40㎡超の住戸がそうであるようにワンルームよりは大分控えめな単価で分譲するのが通例であることを考えるとこの価格設定は強気と言わざるを得ないですね。

まぁ、方南町駅は、丸の内線の始発(2019年度より直通運転開始。ダイヤはまだ確定していないので直通運転の本数及び時間帯がどうなるかによって利便性は大きく異なりそうです)となるため、そのあたりを折り込んだ価格と言うことにはなるのでしょうが、市況の悪化によりスミフさんの販売状況も芳しいとは言えない状況ですし、もう少し目に優しい水準が相応だったでしょうね。

設備仕様面は、総戸数はあってもワンルームメインのマンションですのでディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見あたりません。
ただ、前述のようにキッチンにも床暖房がついているのは大きな特長ですし、エアコン(壁掛け)も2台ついているのは良い材料でしょう。

管理費は198円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでそこまで出色の水準ではありませんが、総戸数147戸というスケールがあるがゆえにこの水準と出来ているのは間違いないでしょう。
特にワンルーム住戸にとっては大きなメリットと言えますね。ワンルームマンションでここまでスケール感のあるものは少なく、大半が300~400円/㎡となっているものなので…。

駐車場は全15台で6台が平置、残りの9台が機械式となります。

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