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【コンフォート第一弾、デザイン重視???】グローリオコンフォート本駒込9階45㎡5,390万円【坪単価395万円】
2017-06-13

グローリオコンフォート本駒込。

駒込駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)、千石駅徒歩10分の13階建総戸数38戸(うち事業協力者住戸7戸含む)のレジデンスです。

敷地南側が不忍通りに面した全戸南向き物件ということで静かなポジションでこそありませんが、ギリギリながらも文京区アドレスとなりますし、文京区アドレスとしては多くない山手線までほど近い物件となります(山手線まで「徒歩5分圏内」と言いたいところなのですが、5分なのは東京メトロで山手線は徒歩6分です)。

不忍通りの南側、駅徒歩7分の地で分譲中のザ・パークハウス文京本駒込はマンション名に「文京」が入っていることからも分かるように、このエリアの文京区物件はマンション名に「文京」を入れてくることが少なくないのですが、この物件は入っていないのがちょっと意外でした。

30~50㎡台のみ(事業協力者住戸除く)のコンパクトレジデンスですので、「文京区」をそこまで意識させる必要はなかったということなのかもしれません。
ちなみにこの物件は「グローリオコンフォート」第一弾となります。グローリオコンフォートだけで結構長いのでさらに文京本駒込とつけるとちょっと長すぎるというのもあるのかも???

設計は日本エーコン一級建築士事務所、施工はライト工業です。
セコムさんの物件はこれまでも何度か言及しているように他社に比べるとデザイン面があまり重視されていないように感じることが少なくないのですが、当物件はコンフォート第一弾ということもあるのか小規模物件のわりにはまずまず見映えのするものとなっている印象です。

特筆すべき特徴あるデザインが施されているわけではないのですが、エントランス周りは上品でセンスの良さを感じることができるものですし、バルコニー周りの設えは低層・中低層・中高層・高層の4パターンがあり、その動きのある外観は不忍通りからも結構目立つものとなりそうです。

全戸南向きで共用廊下が北側に一直線となったフロアプランからすると外廊下なのかと思いましたが、内廊下設計となっているあたりに高級感を意識している様子が伺えますし、内廊下のデザインにもひと工夫あるのも好印象です。

公式ホームページ
IMG_1644[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南角住戸です。南西側は隣接マンションがありますが、南東方向は不忍通りで前建までの距離は十分に確保されたポジションとなります。不忍通りの南側には背の高いマンションやビルがあるので視界抜けはありませんが、この階であれば日照は何ら問題ありません。

間取り的には45㎡の2LDKということでかなり面積を絞った狭小中の狭小2LDKとなります。8階以下の南角住戸は41㎡の2LDKになっているのでそれと比べるとまだ広さがある方にはなりますが、このご時世ならではと言える限界まで面積を絞ったプランということとなります。

53㎡を超えるぐらいの面積があると登記面積でも50㎡を超えてくるので住宅ローン控除を適用できるというデベにとっても検討者にとっても大きなメリットがあるのですが、「その面積を満たすのが難しいのなら思い切り絞ってしまった方が販売上の優位性が少なからずある」という判断なのでしょうね。
最近はピアース日本橋箱崎町デュオヴェール目黒学芸大学などここ以外にも40㎡台の2LDKを結構見かけるようになってきており、50㎡前後(47~53㎡)の2LDKよりもむしろ多いのではないでしょうか。これは50㎡前後を設定するメリットがないことによるものと言えるでしょう。

そんなギリギリまで面積を絞ったプランなので、玄関廊下はやはり限界までコンパクトにすることを心掛けているようです。
柱の食い込みは見られますし、洋室2の畳数は3.2畳と居室と言うにはギリギリな印象のある広さしかありませんが、洗面所や1317の浴室には違和感はありませんし、LDKの10畳超などバランス的には悪くない印象を受けます。

連窓サッシが採用されていないのは残念に感じますが、洋室1の引き戸は方立ての小さいものでクローゼット脇に扉を収納できるタイプとなっているので、LDK+洋室1で14.6畳という広さのある空間を実現することも可能です。

坪単価は395万円。低層階でも350万円超という水準でコンパクト住戸だけのことはある高単価となっている印象です。日照面に優れているとはいえ、このような広さの住戸では日照の良さが資産価値的に直結するかと言うと微妙なところですし、昨今の市況の悪化具合からするともう一声欲しい水準ではないでしょうか。
上層階とは言え眺望に優れているわけではないですからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、また、セコム物件ならではのピタゴラスウォールセーフやトマホークジェットアルファはついています。ただ、この単価水準ながら水回り天板は天然石ではありませんし、グローリオシリーズでお馴染みの耐震等級2が確保されていないあたりにも物足りなさを感じますね。

管理費は394円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模ながら内廊下を採用していますし、このぐらいの水準になるのはやむを得ないところでしょうか。

駐車場は平置2台でうち1台が身障者用兼来客用となります。



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