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【有明トリプルと被らなければ大分違った?】品川イーストシティタワー3階42㎡3,580万円【坪単価284万円】
2017-06-13

品川イーストシティタワー。

既に2プラン取り上げていますが、第1期分譲開始ということで再度取り上げてみます。
以前取り上げた時点でも当初の予定価格からは大分目に優しい水準となっていた当物件ですが、その後正式価格発表までの間にさらに下がったプランもあり、同じくりんかい線の自社物件東京ベイトリプルタワープロジェクト(この名前タイピングするの大変だから早く名前決めて欲しい(笑))の煽りを少なからず受けている印象がありますね。

東京ベイトリプルタワープロジェクトは当ブログで言及しているようにインパクトのある価格となっているのは低層階のごくわずかなパンダ部屋のみであり、大多数の住戸は出色と言えるような価格水準とまでは言えません。ただ、かなりの数の要望書が入っているようですし、住宅部門としてはスミフさんの社運を賭けた総戸数1,500戸超のプロジェクトだけのことはあってこの物件のインパクトが相対的に薄れてしまっているのは紛れもない事実ではないでしょうか。

スミフさんの物件なので第1期が60戸に過ぎない点は驚くには値しないのですが、ここまで価格を抑えたにもかかわらずこれだけの戸数しか捌けないのはやはり有明の影響があるからに他ならないと思っています。
シティテラス品川イースト(未だ分譲中)をもっと早期に捌いてこちらの分譲開始をもっと早めていれば有明とも被らずに済んでいたわけで、スミフさんの自業自得であるのは間違いありませんが…。

パークタワー晴海も先日取り上げた時点から予定価格に大きく調整が入りましたし(プラン・方角にもよりますが特に一部の3LDKは驚くほど安くなりました…)、デベロッパーが「今の相場水準を今後維持することが難しい」⇒「タワマンなどの大規模物件は特にリスクが高くなるので、早い段階でできるだけ多くの戸数を捌いて勢いをつけよう」と思っているのは明らかな様相となっています。

前回までの品川イーストシティタワー

公式ホームページ
IMG_1641[1]
お部屋は40㎡超の1LDK、東向き中住戸です。東向きとは言え、低層階なので東京湾は望めませんし、目の前の道路は大型トレーラーなどがガンガン通りはしますが、有明トリプル同様に低層階に設けられたパンダ部屋的な位置づけとなる住戸でやはり価格はかなり目に優しいものとなっています。

当プランは3~10階までに用意されており、上の方であれば東京湾も見えるようにはなります。ただ、新幹線の引き込み線や膨大なコンテナビューが少なからず気になるポジションですし、この低層階住戸と10階住戸との価格差が700万円もあることから分かるように投資賃貸を考えた場合には明らかに低層階が向いています。

お隣のシティテラス品川イーストを含めても有明トリプルには遠く及びませんが、以前の記事で書いたように合わせて617戸というスケールあるプロジェクトで、共用施設もわりと充実した物件なので、周辺の一般的な物件よりもかなり高い賃料をとることが可能なのです。

かなり控えめな16万円で見積もっても5.3%超、新築時であれば17万円、つまり表面約5.7%も十分に可能だと思います。この水準でも一昔前に比べると物足りないのですが、ここ2~3年の新築物件ではなかなか見かけなかった水準であるのは確かです。

さて、間取りに戻りましょう(笑)。
当物件の価格に魅力があると言えるのは間取り面の良さもあってこそでしょうね。。

専有面積のわりには廊下がやや長い印象もありますが、ほぼ完全にアウトフレーム化されたワイドスパンプランで一言で言うと「美しいプラン」です。

LDはもう少し大き目であって欲しかった印象もなくはないですが、収納もわりと充実していますし、オープンキッチンなのでLDKとしての空間的な広がりも期待できます。

洋室には方立ての小さな引き戸が採用されているので引き戸を開くとより開放感が増しますし、奥行のあるバルコニーも◎です。

坪単価は284万円。単価的にはそこまでインパクトのあるものではありませんが、この広さの住戸でこの単価というのは市況に勢いのあった2015~2016年の都心近郊タワマンではなかなか見かけることが出来なかったもので少なからず今の市況の悪さを反映させたものと言えるでしょう。

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コメント:

No title

こちらの物件の不調には有明の影響もあるでしょうけど、それよりも品川シーサイドの物件(プライムパークス等)の影響が強いように思えます。

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Re: No title

コメント有難うございます。

同じりんかい線、同じ品川区ですし、プライムパークスやグランドメゾンは第1期であれだけの数が供給されているのですから仰る通り影響はあるでしょう。
しかしながら、有明トリプルよりも影響が強いとまではやはり思わないですね。

なぜなら、この品川イーストシティタワーとプライムパークス品川シーサイドザ・タワーは同じタワマンでありながらもデザイン性が全く異なりますし、内廊下と外廊下、そして間取りまでもが全くもって異なるからです。

そもそもスミフさんの物件という時点で以下の2つの特徴があります。

①あれだけ近隣他社物件と比べ高い高いと言われつづけてもここ数年の間、年間供給戸数No.1を達成してきたことからも分かるようにスミフ物件はその特徴あるデザイン性に惚れて買う方が他デベ物件よりも多い。
②他デベとは異なり品川シーサイドの物件のように第1期で何百戸も供給することを目標としないのが普通で、この物件の総戸数363戸というスケールからすると第1期は100戸に満たないぐらいで十分。

つまり、仮に品川シーサイドや天王洲アイル界隈で物件を「購入予定(検討者ではないです。十中八九購入する人の数です)」の人がいた場合にこの物件はそのうちの10分の1の人に選んでもらえれば十分なわけで、低層階以外はお買い得とは言えず当物件の価格とも大きな差のないプライムパークス品川シーサイドザ・タワーなどの影響はそこまでではないというのが私の感覚となります。

一方、同じスミフタワーとして属性が酷似し、かつ、総戸数があまりに多い有明トリプルは、スミフ物件でありながら第1期で300戸近くを供給予定ということからしても、影響は少なくないはずなのです。

全くもって仮定の話にはなりますが、「プライムパークスのザ・タワーの300人の購入者内に占めるこの物件の奪われた顧客は30人」であるのに対して、「有明トリプルの300人の購入者に占めるこの物件の奪われた顧客は100人」、そんな感じのイメージですね。
私の考えと異なる考えをお持ちの方がいるのは当たり前ですし、それを否定するつもりは毛頭ないのですが、日々市場に接している私の感覚だとこんな感じです。
少しでもご参考になるようでしたら幸いです。

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