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【等々力緑地、多摩川、小学校至近】ブリシア武蔵小杉御殿町4階65㎡6,198万円【坪単価315万円】
2017-06-20

ブリシア武蔵小杉御殿町。

新丸子駅徒歩12分、武蔵小杉駅徒歩14分(JR線。東急線は徒歩15分)の5階建総戸数22戸のレジデンスです。武蔵中原駅までも新丸子駅や武蔵小杉駅とほぼ同じぐらいの距離となるポジションですね。

現在は中原街道から内に入ったポジションでわりかし落ち着いた環境ではあるのですが、近い将来、敷地南側に都市計画道路が開通する予定なので、いずれは通り沿いとなります。

最寄駅は新丸子駅でアドレスも小杉御殿町と「武蔵小杉」感の薄いエリアとなるので、マンション名に武蔵小杉と入っていることに違和感がないと言えば嘘になるのですが、周囲にもそういった物件は少なくないですね。
ザ・レジデンス小杉陣屋町クリオ小杉陣屋町などの陣屋町物件みたいに「ブリシア小杉御殿町」で良いような気がするのですが…。

そんな当物件ですが、新築分譲マンションに限れば武蔵小杉駅徒歩11分の地で2011年に分譲されたジオイニシア武蔵小杉以来となる小杉御殿町アドレスとなります。

ここは武蔵小杉駅からはもちろんのこと、新丸子駅からも結構距離のあるポジションではあるのですが、等々力緑地が目と鼻の先ですし、多摩川沿いまでもほど近いという点は魅力の1つと言えるでしょう。

設計はねお設計、施工は西野建設です。
総戸数22戸という小規模物件ですし、デベロッパーのブリスさんは特別デザインに力を入れるわけではありませんので、ごくごく一般的なデザインという印象ですね。

今をときめく小杉界隈の物件ということで、価格帯もそれなりであることを考えると、前出の素晴らしいデザインを持っていた陣屋町の2物件のような何かが欲しかったという思いもありますが、コストとの兼ね合いが今時期は特に厳しいでしょうし、それを望むのは難しいのかもしれません。

公式ホームページ
IMG_1639[1]
お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。南は近い将来通り沿いになるので日照は保たれる可能性が高く、かつ、西側も低層建物なので視界抜けが得られる物件内でも条件の良いポジションとなります。

間取り的には物件内では貴重な南向き住戸となります。
当物件の敷地は非常に南北に長く、西向き住戸が中心となるので、お隣の南東角住戸と共に1フロアに2戸しか南向き住戸はありません。

当物件全体に言えることですがかなり面積を絞ったプランで、無駄を極力削ることで違和感のない居室畳数を確保した印象のあるものとなります。
すぐ近くに小学校があり、なおかつ駅距離のあるポジションなのでファミリータイプ中心となるのはマストながら、あまり面積を大きくすると販売が苦しくなるのでこのようなプランニングとなっているのでしょう。

角住戸ですし、貴重な南向き住戸であることを考えればLDは南に面していて欲しかったところですが、玄関位置との関係上、これ以上廊下を長くするわけにもいかずプラン中ほどにLDが配置されているのでしょう。それに加え、LDの目立つ位置からのリビングインとなっている洗面所あたりにも少々苦しさを感じてしまうプランです。

この洗面浴室の位置ならば、ほんの少し玄関周りの専有部形状を調整することで洗面所の入口を廊下側に出来たはずですし(要するにトイレを別の廊下沿いの場所に移動できれば良かった)、玄関の下足スペースもかなり小さいあたりも残念に感じてしまいます。

ただ、その一方でワイドスパンとなった西面の造りは南北に長い敷地形状の物件ならではという感じで一定の魅力があるでしょう。
LDは二面採光でないながらも幅のある開口部とすることが出来ていますし、奥行のない小さなものながらもバルコニーが設計出来ている点も評価出来ます。

プラン全体として柱の食い込みは普通に見受けられますが、5階建の物件ということで柱は細い方なので、柱による面積消費は大きくはありません。

衣装収納は多くはありませんが、廊下沿いに豊富な収納を配置出来ていますし、いずれも奥行を抑えた収納力がありそうな(無駄が生じにくそうな)タイプの収納となっているので、すごく大きなものを収納したいというような事情がなければ悪くないのではないでしょうか。

坪単価は315万円。物件内では貴重な上層階の南向き住戸ということもあるのでしょうが、ギリギリまで面積を絞ったタイプということで「単価的」には割高感のある水準となってしまっているように思います。約1年前に分譲された新丸子駅徒歩10分のクリオ小杉陣屋町で平均坪単価約290万円という水準でここはそれとほぼ変わらない水準です。
駅距離やブランド、また、1年前よりも市況が明確に悪化していることを考えるともう少し控えめな水準が適切だったように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーないのは仕方ないことですが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか、食洗機、そして、床暖房さえもないのはいかがなものか…。坪単価300万円前後のファミリータイプ中心の物件でのこの仕様はコストダウン以外の何物でもなく、非常に残念です。
ブリシア木場公園も同様のパフォーマンスでしたのでここに限ったことではないのですが、ここは木場公園よりもさらに高い単価帯となりますからね…。

管理費は167円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので安くて当然ではあるのですが、総戸数22戸というかなりの小規模物件であることを考えると悪くない水準と言えるでしょう。

駐車場は全2台で平置となります。

【こちらも駐車場100%×月額500円~】レーベン川崎小田一丁目2階66㎡4,598万円【坪単価232万円】 | topページへ戻る | 【バルコニーで専有面積を調整】ブラントン蔵前8階54㎡5,758万円【坪単価352万円】

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