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【2駅4分、住環境にも優れた高台立地】ザ・グローベル南大塚3階54㎡5,658万円【坪単価345万円】
2017-06-16

ザ・グローベル南大塚。

大塚駅及び新大塚駅徒歩4分、東池袋駅徒歩13分、池袋駅徒歩22分の12階建総戸数41戸のレジデンスです。

一昨年、同じ山手線内側×駅近で分譲されたルフォンリブレ大塚アリーナの大塚駅徒歩3分には及びませんが、大塚駅徒歩4分、かつ、新大塚駅も徒歩4分という利便性抜群の地に誕生する物件です。

しかも、当物件は「桜並木プロジェクト」と謳われているように桜並木通り沿いに誕生する物件で、並木(道路)の向かいは第一種住居地域(当物件の敷地は商業地域)となることから環境面の魅力も少なくありません。

それに加え、建設地は標高約29mの高台と呼べるポジションですし、東池袋駅まで徒歩13分ということからも分かるようにサンシャインシティなどの池袋駅東口の繁華街までほど近いポジションなのも大きな魅力の1つではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_1638[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。低層階なので視界抜けが得られるわけではありませんが、いずれの方角も接道しているので前建までの距離は確保出来ていますし、南東傾斜の地ですので、階数以上の感覚が得られるポジションで、日照も良好ですね。

間取り的には20~60㎡台で構成された物件なので大きい方にはなりますが、このあと紹介する中住戸の60㎡3LDKよりも小さなプランニングとなっており、単価高となりがちな角住戸の「グロス価格高」を少なからず嫌った印象のあるプランニングと言えるでしょう。

2駅徒歩4分の立地ですのでこのような1LDK~2LDK中心のプランニングでも納得できなくはないのですが、実際ホームページ上では住環境の良さも強く謳っているわけですし、この立地で全戸南向きと出来ていることを考えると、もう少し平均専有面積を大きくしてくれても良かったのになぁ…とは思ってしまいますね。

山手線外側にはなりますが、大塚駅までの距離がほぼ同じシティハウス大塚ステーションコートが当物件よりも少し低いぐらいの坪単価(当ブログで紹介した予定価格よりも下がっています)ながら販売が長期化する様相ですので、ブランド力で劣る当物件は60~70㎡中心でこの坪単価というのは流石に難しいと思うのですが、今の時代でなければ(もっと不動産価格が安い時代であったならば)、もう少し平均専有面積が大きくなっていたのではないかと思うわけで、そういう意味での残念な感情があるのは事実ですね。

当プランは凸となった玄関位置が影響し、少々廊下が長いタイプなので、面積ほどは居室畳数が確保されていない点に注意が必要でしょう。
LDKで12.8畳という広さなので、LDだけだと10畳あるかないかぐらいの水準ですし、4畳のベッドルームも少々小ぶりです。収納も標準よりも若干少ないぐらいの水準ですので、廊下の長さが影響を与えたものであるのは間違いないでしょう。

ただその一方で両面バルコニー、そしてその両面バルコニーに向かって豊富な開口部が設けられているのは評価できる材料でしょう。

1つ1つの開口部幅はそれほどではないのですが、特にLD周りの開口部が充実しているのは嬉しい材料ですね。
外観から明らかなように、この住戸の部分はバルコニー手摺がガラス手摺でなくコンクリタイプなのは非常に残念ではあるんですけどね…。
ガラス手摺ならば桜並木も非常に良く見えたわけですし、順梁なのにガラス手摺を採用していないのは非常に勿体ないなと…。道路沿いからの視線に配慮している部分もあるのかもしれませんが、それだったら半透明にすれば良かったでしょうし。

坪単価は345万円。20~30㎡台のコンパクトプランの低層階は当然ながらさらに単価高の設定となっているので、南東角という条件からすると物件内ではまずまずの単価ではあるのですが、「低層階、かつ、物件内で下限の水準でもこのぐらいにはなるんだなぁ…」というのが正直な感想でしょうか。

平均坪単価約350万円だったルフォンリブレ大塚アリーナよりも住環境には優れたポジションではありますが、こちらの方が大塚駅までは距離があるわけですし、あちらが分譲開始された1年ちょっと前と比べると今の方が市況が明らかに弱く、都心マンション相場自体が下がってきていることを考えるともう少し目に優しい水準になることを予想していました。

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