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シティテラス横濱綱島ガーデンズ【エリア内では案外少ない大規模物件】78㎡6,498万円(坪単価277万円)
2017-07-02

シティテラス横濱綱島ガーデンズ。

綱島駅徒歩15分の7階建総戸数243戸のレジデンスです。また、2022年度開業予定の新綱島駅からは徒歩12分の予定となっています。

当物件は既に第3期ということでかなり以前から分譲中なのですが、綱島界隈は新駅開業と「Tsunashima SST」が控えていることでデベロッパーが次々と土地を仕込んだ結果、ここ2~3年はこの物件も含め特に供給が盛んな状況となっています。

それらここ2~3年の綱島界隈の物件は駅距離があるものがほとんどなので、当物件の徒歩15分という駅距離はそこまでマイナスな印象はないのですが、新幹線の高架を超えた先のポジションですし、もう2~3分近くあって欲しかったという方も少なくないのではないでしょうか。

ただ、一方でスケール的にはこの綱島界隈ではちょっとした存在と言えますね。
斜向かいのシーズンズを含めると総戸数311戸となる大規模プロジェクトで、これ以上のスケールの物件となると2010年に分譲された駅徒歩21分のザ・ハウス港北綱島まで遡る必要があります。

新綱島駅前の再開発ではタワマンが供給される予定ですし、新駅開業前後にもマンションは少なからず供給されそうではありますが、このぐらいのスケールの物件がそう多く誕生することは考えにくいので、スケール重視の方にとっては悪くない選択と言えるのかもしれません。

まぁ、当物件はスケールがあると言っても共用施設はキッズルーム(兼集会室)ぐらいのもので、スミフさんらしい共用部を削り販売区画を少しでも多く確保したセコイ設計となっているのはどうしても残念に感じてしまいますが…。エリア内では結構珍しいスケール感を持った物件なのですからゲストルームやパーティールームぐらいは用意してくれても良かったのかなと。

公式ホームページ
IMG_1664[1]
お部屋はA棟の78㎡の4LDK、南角住戸です。南西側には当物件に近い高さのビルがありますが、両面共に接道したポジションということで、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得られることでしょう。

間取り的には、物件内で唯一胸を張って「南角住戸」と言えるポジションのプランなので大き目の専有面積が確保されてはいるのですが、それでも80㎡に満たない面積、かつ、3LDKでなく4LDKということで、近年の不動産トレンドを象徴するようなプランとなっている印象です。

玄関を凹んだ位置に設け、玄関前にポーチを設けつつも廊下を短めにする努力をしているのは大いに評価できる点ではあるのですが、LD入口付近の設計はやはりちょっと気にはなりますね。

角住戸らしくLDを二面採光としていること自体も評価できる点ではあると思うのですが、LDと廊下のラインにズレが生じており、LDの入口ドアからLDの中心部に達するまでに生じたクランクした中途半端なスペースが勿体なく感じます。

これよりキッチン側にLDドアを設計することは難しかったと思われ、先日紹介したシティタワー駒沢大学ステーションコートのLDのケースのような「悪意」こそ感じはしませんが、けして面積的にゆとりある4LDKではありませんので、もっともっと効率的なプランニングを目指して欲しかったという思いは少なからずありますね。

このLDだと表記で11畳なので実際は結構狭く感じるはずです。
洋室3の引き戸の方立てはスミフ物件らしく非常に小さいものと出来ているのは良い材料ですが、扉を開ききっても納戸側に少しデッパリが残ってしまう設計なのも惜しく感じます。
納戸の扉をLDの入口扉と向かい合う位置にすればもっと引き戸をきれいに開け放つタイプと出来たのかなと。

また、南東面(妻側)の造りも今一つに感じます。
南西から南東に回り込むようにバルコニーが設計されているのは室外機置場としての利用を考えた場合には非常に意味のあることで評価できる部分ではあるのですが、柱の食い込みが結構目立つのです。

現在柱が食い込んでいるあたりに妻側のバルコニーを設計するのがどちらかと言うとオーソドックスな設計であり、そのようにすると無理なく柱をアウトフレーム化することが出来るのですが、この専有部形状でそのようにすると洋室1や2に今のような大きさを確保することが出来なくなることが影響しているのでしょうか。

洋室1をもう少し北東方向に移動させることができればそういうことも可能だったのではないかと思うのですが、北東方向にはB棟が隣接しているのでそういった意味での難しさもなくはないのでしょう。

坪単価は277万円。この単価設定を目指した以上は70㎡台後半まで面積を絞らざるを得ないのでしょう。82~83㎡程度の一般的な4LDK水準を確保した場合にはこの単価では7,000万円程度になってしまいこの駅距離及びこのエリアではかなり販売しづらくなるのは間違いありません。

当住戸のポジションは前述のように貴重な「南角」ですので、上層階に1~2戸ぐらい7,000万円どころか8,000万円の住戸があっても住戸パフォーマンス次第では十分に売れると思うのですが、ルーバル(上階をセットバックする必要があるために生じる)住戸を除き、下階から上階まで一貫して同一プランを設計する傾向にあるスミフ物件においてはそういった出色のプランが設計されることは基本的にないのです。
一昔前のスミフさんの物件にはもっとワクワクがあった気がするんだけどなぁ…。

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