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【18年ぶりの徒歩3分内と14階建】ブリリア鷺沼一丁目72㎡7,680万円【坪単価354万円】
2017-06-17

ブリリア鷺沼一丁目。

鷺沼駅徒歩3分の14階建総戸数37戸のレジデンスです。

基本1フロア3戸の小規模物件にはなりますが、キャッチフレーズが「この街が、まだ見ぬ空へ」となっていることからもお分かりのようにエリア内では最高階層という大きな特長を持っています。

当物件の駅徒歩3分は駅前徒歩2分の東急ドエルアルス鷺沼ネクステージ以来の徒歩3分圏内となるわけですが、14階建の最高階層も同様に東急ドエルアルス以来2物件目となりますね。

このエリアに限定しなければ14階建というのはごくごく一般的な高さですので、付加価値は期待できないのですが、1年ちょっと前に分譲されたイニシア鷺沼レジデンスの記事で言及したようにこの界隈は10階建以上の物件でさえほとんど供給がなく、南傾斜の高台ポジションから望む開放的な眺望は都心部の10階台の住戸とは比べるまでもない魅力があると言えます。

都心部の10階台だと同じような高さの建物が少なくないことが眺望に影響を与えるのは当然なのですが、それに加え眼下に見える建物の大きさの違いによっても眺望のイメージは変わってくるものです。

都心部はむろんエリアにもよりますが一般的に周りに戸建住宅街があることは少なく眼下に見える建物は比較的大きなものが中心となるのですが、当物件の南方向のように戸建住宅が眼下に広がっている場合には、建物が相対的に小さく見えるので「実際の高さよりも自身がいる場所が高く感じる」というある種の錯覚が生じやすくなりますね。

当物件のポジションはイニシアなどとは異なり通り沿いとなるので静かな環境ではありませんが、このようなポジションだからこそこの高さが出せているわけで、エリア内では貴重な属性の物件であることは間違いないでしょう。

駅前の再開発ではマンションも予定されており近い将来この物件以上にランドマーク感の高いものが出来てしまうのは確実と言える状況なので、ちょっと残念に感じたりもしますが、そもそも総戸数37戸の小規模レジデンスなのでそこまでの期待をするのはちょっと酷かと思います。

公式ホームページ
IMG_1673[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南は接道しておらず明治安田生命のビルがありますが、中層階以上であれば超えてくる高さにあるので、何ら問題はなく、前述のようにエリア内最高層水準となるこの上層階住戸からは階数以上に開放感のあるパノラマビューを望むことが可能です。

間取り的には角住戸にしては小ぶりな面積なのですが、これでも物件内では最も専有面積の広いタイプとなります。当物件は全戸70~72㎡という狭いレンジ内に集約しているのでプランにより面積に大きな差はないのですが、日照面でも最も人気の南東角ということで一応は最も広い面積を確保した感じなのでしょうか。

もちろん同階でも向きによって単価差が生じているので、ほぼ同じ面積でもそれなりにグロス価格に差は生まれるわけですが、前述のような特長豊かな物件ですので、68~75㎡ぐらいの面積差(つまりは販売価格のグロス差)を設けてくれても良かったのかなとは思ってしまいますね。
予算に限りがあるけれども駅近でこの界隈ではかなり目立つこの物件が欲しいという方も少なからずいたと思いますし。

価格に関しては最後にまた述べるので間取りに戻りましょう。

そんなやや小ぶりな角住戸ではあるのですが、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのが素晴らしいですね。
1フロア3戸の14階建、柱がガンガン食い込む傾向にある日本橋界隈などで非常によく見られるようなスケール及び階建の物件なのですが、こんなプランが日本橋物件にあったらぜひとも買いたいと思ってしまうような魅力あるものです。

玄関位置が芳しくなくこの専有面積でこの廊下の長さは評価できる材料ではないのですが、それでもLDが12.7畳確保出来ているのは素晴らしいですし、きれいな居室形状もお見事ですね。

LDの南面窓際は梁下となるのでサッシ高は今一つですし、東面のバルコニーもエリア的には少々小さめという評価にはなるのでしょうが、日本橋界隈の物件と比較したら(そことの比較はおかしいと言うツッコミはご勘弁(笑))バルコニーが小さい印象はないですし、日本橋界隈の物件との比較に限らず1フロア3戸の小規模物件でここまで間取りが優秀なケースが非常に稀なのは間違いありません。

同じく1フロア3戸のイニシア鷺沼レジデンスが間取りに非常に力を入れるイニシアさんの物件で素晴らしい間取りばかりでしたので、それと比較されることを恐れた結果、このようなパフォーマンスが実現したことは想像に難くないのですが、イニシアのような田の字ベース×全戸南向きのフロアプラン(柱を比較的逃がしやすい)でなく全戸角住戸というイレギュラーなフロアプランでこのレベルまで柱を逃がせているのはなかなかに珍しいことで、かなり素晴らしいと思いますね。

まぁ、他のプランはこのプランよりも食い込んではいるのですが、それでも全体で見れば標準以上のパフォーマンスにはあると思います。

居室畳数を重視した結果、収納は若干少なめな印象ですが、大きな違和感のない上手に纏めたプランと言って良いでしょう。

坪単価は354万円。予想通りイニシア鷺沼レジデンスに合わせた単価設定となっていますね。駅距離・階建に類似性が強い物件ですので、過去物件のお値段が容易に分かるこの現代社会においては十中八九そのような価格設定となります。
平均はイニシア鷺沼レジデンスの平均坪単価約325万円と大差ないと思うのですが、こちらの方が階建があること、全戸南向きでないこと、南向きでも低層階は前建の影響が大きいこと、などが影響し、低層階と上層階の単価差がイニシアに比べ広がっていますね。

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