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【南面良好の全戸南向き】ガーデングラス御茶ノ水12階55㎡6,888万円【坪単価411万円】
2017-06-23

ガーデングラス御茶ノ水。

御茶ノ水駅及び新御茶ノ水駅徒歩7分、末広町駅徒歩8分、湯島駅及び本郷三丁目駅徒歩9分の13階建総戸数35戸のレジデンスです。
少し遠くはなりますが、山手線であれば秋葉原駅や御徒町駅も徒歩圏と言えるぐらいの距離となりますね。

この界隈はここ最近も今後も供給が立て続けに行われているので、特に希少性を感じたりはしませんが、複数駅複数路線が利用できる交通至便なポジションであるのは言うまでもありません。

当物件は、蔵前橋通り沿いというポジションにはなりますが、大通りの中ではそれほど交通量があるわけではありませんし、通り沿いであるがゆえに前建までの距離(約27m)が十分に確保された全戸南向きというのは強みっちゃ強みでしょうね。
向かいの建物もそこまで高いものではないですし、都心部では「このぐらいの条件の南向き」でさえも多くはありません。

まぁ、アトリウムさんの小規模物件ということで30~50㎡台のプランニングとなっておりファミリータイプは存在しないので、南向きにどこまで価値を感じることが出来るのかが1つのポイントにはなるでしょう。

設計はIAO竹田設計、施工は村本建設です。
IAO竹田設計がデザイン面にも関わっているのでセンス自体は良いように思いますし、内廊下設計を採用しているのも評価できるのですが、白を基調とした外観デザインは価格帯(単価帯)からすると少々芸がない印象にはなるでしょうね。

基壇部には流石に動きのあるボーダータイルが用いられていますが、光沢のある天然石をふんだんに用いたケースのように重厚感や高級感がありませんし、ちょっと淡泊過ぎるかなと。
20㎡台中心のいわゆるワンルーム投資マンションなどであればこれでも標準以上の出来かとは思いますが、当物件は6,000~7,000万円台の住戸も少なくないマンションですからね。

公式ホームページ
IMG_1668[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。西は隣接ビル、南も蔵前橋通りの向かいにビルがあるので視界抜けは得られませんが、南東傾斜のポジションなので、上層階であればビルの間などにわりと奥行のある眺望が望めるのではないでしょうか。また、日照はむろん良好です。

間取り的にはけして大きいとは言えない2LDKにはなりますが、スムログなどでも申し上げているように都心部で資産価値を保つためにはちょうど良い大きさと私が考えているタイプのもので、廊下を一直線として無駄な面積を最小限に抑えつつも玄関をクランクインとしてプライバシー面への配慮を施している点も素晴らしいですね。

スムログ「ちょっと得するマンション選び(第5回)専有面積と部屋数の適切な関係①」

LDの入口付近のデッドスペースは若干大き目ではありますが、この専有面積でLDが10畳以上確保出来ているのは非常に意味のあることですし、洋室2室が6畳と5畳、また、収納もほどほどには確保出来ているところを見ても当プランの効率性の高さが伺えます。

西側は隣接ビルを考慮したため、開口部が制限されてはいますが、LDは南側開口部だけでサッシ3枚分あるのも魅力的ですし、隣接する洋室2の引き戸が大きく開け放てるタイプとなっているのも大いに評価できる材料でしょう。

なお、モデルルームを見れば一目瞭然ですが、注意すべきなのはバルコニーでしょう。
この間取り図はちょっと不親切です…。

柱位置からも想像できるように当物件は逆梁ですので、柱と柱結ぶライン上には奥行のあるコンクリ手摺(梁)があり、この間取り図そのままの奥行のあるバルコニーとはなっていないのです。

坪単価は411万円。低層階は約1割ほど下の水準になりますが、上層階は400万円を超える立派な水準となります。
本郷アドレスのオープンレジデンシア本郷三丁目よりは安い水準にはなりますが、クレヴィア御茶ノ水と比べると同じぐらいの水準であり、ブランド感やグレード感からするとやや強気な印象がありますね。南面条件の良さが考慮されてのものではあるのでしょうが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンのキッチン天板、タイル貼の水回り床、そしてキッチンカップボード(一部プラン除く)、と単価を意識したものになっています。
ただ、トイレがいわゆるキャビネットタイプでタンクレス×手洗いカウンタータイプでないのは残念ですね。

管理費は359円/㎡。ディスポーザーはありませんが、少戸数ながら内廊下を採用しているのでこのぐらいの水準になるのも仕方ないでしょう。オープンレジデンシア本郷三丁目も同じくディスポーザーなしの内廊下でしたが、こちらの方が若干スケールがあるためか少し安いですね。こちらは管理形態が「巡回」でなく「通勤」というメリットもあります。

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