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【ルーバルに宝の持ち腐れ感】シティテラス府中緑町11階78㎡5,998万円【坪単価253万円】
2017-06-29

シティテラス府中緑町。

東府中駅徒歩4分、府中駅徒歩14分の11階建総戸数136戸のレジデンスです。

シティハウス東府中ステーションコートよりも一足先にこちらが分譲開始となっています。南口徒歩2分のシティハウス東府中ステーションコートとは異なり北口徒歩4分となるこちらの物件は線路と甲州街道に挟まれたポジションということでお世辞にも静かな環境とは言い難いのですが、線路が南側にあることで前建までの距離が確保された開放感の高いポジション、その開放感に拍車をかけてくれる三方接道の敷地条件は魅力がありますね。

府中駅前ではプレミスト府中プラウド府中セントラルがまだまだ分譲中ですので、とにかく府中駅に近いことを望む方にとっては魅力あるものとは言えないのでしょうが、そもそも価格帯がかなり異なる物件ですし、南向き住戸率が高く低層階でも日照良好というのは府中駅前ではなかなか実現しにくいものなので、求めるもの次第では悪くない物件と言えそうです。
府中の森公園まで徒歩7分というのも当物件の魅力の1つですね。

こことシティハウス東府中ステーションコートを合わせると235戸という結構な数の供給となり、2物件ともタワマンなどでなくファミリータイプ中心の60~80㎡台の狭いレンジの面積構成となることから、その値付けもかなり現実的なものとしてきている様子が伺えます。

ここ最近、有明トリプル品川イーストシティタワーの記事等で再三言及していますので、読者の方であればお分かりいただいているかと思いますが、あのスミフさんですら昨今の市況にはかなり弱気になっており、1~2年前とは「第1期に向けての姿勢」が全く異なるものとなっていますね。この物件の第1期も40戸とスミフさんにしては多めの数字になっていることからも分かるように欲張ることなく現実的な価格設定としてきています。

公式ホームページ
IMG_1666[1]
お部屋は78㎡の4LDK、南東角住戸、ルーバル付です。最上階のルーバル付のプラン、かつ、南東角ということで物件内で最も条件の良いポジションとなります。
南側は線路にはなりますが、線路の向かいは戸建が中心ですし、上層階住戸からは日照だけでなく開放感のある眺望も楽しめます。

間取り的には条件の良いポジションだけあって物件内では貴重な80㎡近い専有面積が確保されたプランにはなるのですが、それでも78㎡に過ぎませんし、3LDKでなく4LDKということでこのご時世ならではの狭小プランの類いとなります。

3LDKならばゆとりある居室畳数とすることが可能な面積ですが、4LDKだと82~83㎡はあって欲しいところで80㎡未満となるとやはり手狭感は拭えません。

また、このような田の字プランの延長的な感じで4LDKをプランニングするとこの洋室4のようにLDの隣に洋室をくっつける必要があるので、LDが二面採光でない、つまり、ルーバルに面することが出来ないという事態になるので、宝の持ち腐れ感がどうしても出てしまいます。

田の字ベースのプランなので廊下は短めには出来ているのですが、それでもLDの入口付近には大き目にデッドスペースが混入しており、それを含めてのLD約11畳もやはり物足りなさがありますね。

収納がかなり充実していることからすると、個人的にはもう少し収納を減らしてでもLD畳数を充実させた方が良かったのではないかとさえ思ってしまいます。

なお、当プランは東端に位置しているわけではなく、東方向には10階住戸の屋根が広がっていることからすると、ルーバルはこのような洋室4の北側にするのではなく、洋室4の位置を北側のどこかに移動させ、LDの東側にルーバルを設計した方が魅力的だった気がしますね。

設備や配管の関係でそのように出来ない理由があるのであれば仕方ない部分かとも思いますが、前述のように田の字の延長で手軽に4LDKを設計しているだけだとしたらそれは非常に残念なことですね。10階の1フロア10戸に対して11階はたったの4戸しかないことからも分かるようにやろうと思えば11階は超ワイドスパン住戸のみとすることも出来たはずなんですよね…。

また、4LDKとしている以上はそれなりの大人数の家族を想定していると思われるわけで、そういう意味で洗面所がリビングインなのもやはり疑問です。

スミフさんの物件は基本的にフロアごとの設計差を最小限に抑える傾向にあり、せっかくの条件の良いポジションのはずなのにそのポジションを活かしきれていない印象のあるプランが目立ちます。まぁ、こういったルーバルプランはやはりあまり華のない間取りを供給する傾向にあるプラウドでもよく見かけるものでスミフさんに限った話ではないのですが…。

坪単価は253万円。低層階では南向きでも200万円未満、東向きなら180万円未満も存在する物件ですので、ルーバル付の最上階プレミアムがそれ相応に、いや、相応以上に乗っかった水準と言えそうです。ルーバルがLDに面していたり、最上階特殊住戸ならではの気の利いたプランニングになっているのであればこの単価でも納得なのですが、そうではないことを考えるとちょっと乗せすぎな印象がありますね。
(※1年ぐらい前にこの単価であればまずまずだったのでしょうが、都下の市況はここ1年ほどの間に急激に崩れているので今時期のこの単価はちょっと高いって感じでしょう。)

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