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【隠れ家的なルーバル】ルジェンテ本郷三丁目12階54㎡7,290万円【坪単価448万円】
2017-06-24

ルジェンテ本郷三丁目。

本郷三丁目駅徒歩5分、御茶ノ水駅徒歩7分(東京メトロ。JR線は徒歩8分)、水道橋駅徒歩9分(都営線。JR線は徒歩11分)、新御茶ノ水駅徒歩11分、湯島駅徒歩12分の12階建総戸数30戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

本郷通りから少しだけ内に入った消防署前通り沿いの物件で静かな環境とは言い難いのですが、立地に即したコンパクトレジデンスで交通利便性の高さからしてもこの30~50㎡台のプランニングは丁度良い印象があります。

ここ1~2年、都心近郊で目立つようになってきた東急リバブルのルジェンテシリーズですが、既にルジェンテ東大前とルジェンテ根津も着工しており、今後文京区でさらに存在感を高めていきそうな印象があります。文京区は他の山手線内側区よりも大きな土地が出にくく、目立った大手財閥系デベ物件が供給されにくいエリアなので、こういったコンパクトレジデンスが戦いやすいエリアではあるでしょうね。

春日通りの南北に広がる本郷1~2丁目や4~5丁目あたりは先日のスムログ本郷界隈で紹介したように大手デベの蒼々たる物件が立ち並ぶエリアなので、中小デベ物件が存在感を高めるのは容易ではないのですが、本郷三丁目界隈は小粒な物件が多いです。

スムログ名作マンション訪問【本郷界隈】

同時期分譲となるオープンレジデンシア本郷三丁目やブリリア本郷レジデンスもやはり小ぶりですね。旭化成の本郷三丁目計画はこの界隈では比較的大きな方ですが、それでも敷地面積500㎡ちょっとです。

公式ホームページ
IMG_1676[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。最上階に設けられた1戸のみの特殊住戸でルーバル付のタイプとなります。最上階でも南側の前建を超えることはありませんし、東側消防署通りの向かいにも高いビルがあるので、特別条件に優れている印象はありませんが、日照は得られるポジションです。

普段はあまりこういった特殊住戸は取り上げないのですが、ルーバルの位置が面白かったので取り上げてみた次第です。
LDがルーバル側になく、ルーバルがちょっとした隠れ家スペースのようなポジションにあるのが面白いですね。

LDの開口部に面した形でルーバルが設計されているのが一番良いのは言うまでもありませんが、当物件は浴室窓の先にルーバルがあり、窓の先に観葉植物なんかを置くことが出来そうなので、使い方次第ではちょっといいものとなりそうな可能性は秘めているでしょう。

また、このプランはルーバルだけでなくそれ以外の設計にも結構見所があります。
小規模物件にしては柱の食い込みを抑えたプランニングと出来ていますし、玄関廊下もお手本のような形状となっており、居室独立性を確保しながらも効率性の高い設計になっていると言えます。

54㎡に満たない2LDKということで住宅ローン控除を適用できる面積としつつもギリギリまで面積を絞った形なので、LDだけだと全く10畳には足りていませんし、収納も若干少なめな印象はありますが、洋室2室にはそこそこの広さが確保出来ていますし、無駄を最小限に抑えている印象があるのは良いと思います。

残念なのは洋室2の形状と引き戸でしょうね。パイプスペースの関係で引き戸を開いてもデッパリが残りますし、窓際の方立ても梁が影響してか大き目なものとなっているので、引き戸を開いてもLDとの一体感が薄いです。、また、4畳でも形が良ければ使い勝手は悪くないのですが、この形の4畳はちょっと疑問ですね。

坪単価は448万円。同階のルーバルのない38㎡の北東角住戸よりは幾分単価が安い水準となっていることからも分かるように幾分かはグロスの嵩みを考慮した値付けにはなっているようですが、雀の涙ほどの差でしかなく、ブランディングの弱さからすると少々強気な印象があります。特殊住戸なので強めに出来る部分もあるとは思うのですが、このルーバルだとあくまでオマケ的な存在でしかなく、明確な付加価値として認識するにはちょっと物足りなさがあると思います。

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