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【小規模内廊下にしては管理費安】ルジェンテ本郷三丁目4階32㎡3,920万円【坪単価405万円】
2017-06-24

続けて、ルジェンテ本郷三丁目。

設計はラグス建築設計、施工は松尾工務店です。
ルジェンテシリーズの基本戦略通りこちらも完成売りとなります。

都心部であってもここ1年ほどの間に市況はかなり悪化していますので、結果的には青田売りの方が良かったような印象もあるのですが、第1期で分譲28戸中24戸を供給するあたりをみても引き合いは上々のようです。

外観やエントランス周りに特筆すべき高級感は見当たりませんし、内廊下のデザインも簡素で坪単価400万円超中心の物件にしては物足りなさもあるのですが、完成済物件ということで実物を見られる安心感がありますし、少なからずこの完成販売戦略が功を奏している部分はあるのでしょう。

やはりモデルルームにはテレビはありませんが、完成売りゆえに基本プランを変更してLDを拡張していたりということはないわけですし、青田売りの一般的なモデルルームよりは遥かに検討しやすいわけです。

ある程度の経験のある方であれば完成売りのメリットはそう大きくはないでしょうが、青田売りの物件において十中八九モデルルームプラン(原形を保てていないものがほとんどなのに…)が人気になるように、特にマンション購入初心者にとっては3次元で体感できることによる安心感は少なくありません。

もともと青田売りの物件の場合、「完成売りとなる=売れ残り」というレッテルがある程度貼られてしまっているので完成売りがもの凄く強みになるということはないわけですが、当初から完成売りを基本戦略とするのは今さらながら理にかなった結構賢い戦略という気がしますね。

ここ1年のように時間が経つほど市況が悪化していく感のある時期においてはデベにとってマイナスとなりやすいので時と場合によるのはもちろんなのですが、このルジェンテシリーズのように物件によって変えることなく完成売りを貫くというのは検討者に変な疑心暗鬼を抱かせることがないという意味でも評価できる販売手法なのではないでしょうか。

前回のルジェンテ本郷三丁目

公式ホームページ
IMG_1677[1]
お部屋は32㎡の1LDK、東向き中住戸です。東側は消防署通りであり、低層階でも前建までの距離は確保出来ています。

間取り的には、かなり面積を絞った1LDKで単価高を目指したいというデベの戦略を如実に感じてしまうプランニングではあるのですが、玄関廊下を非常に上手に纏めることが出来ているので、居室畳数は専有面積以上に確保出来ている印象がありますね。

そして、いきなりですがこの間取りには1つ大きなポイントがあります。
オープンキッチンという点です。

こういったLDKで9畳しか確保出来ていないような小さな1LDKの場合はキッチンを壁に向けて設計するのが王道なのですが(その方がLDKとして空間を効率的に使える)、このプランはあえてオープンキッチンにしていると思われます。

オープンキッチンでなければキッチンの床部分にも床暖房が届いていた可能性があるので、そういう意味ではちょっと残念に感じたりもするのですが、LDの入口付近はそれなりに幅のある空間と出来ており、一般的な1LDKよりもLDK空間のスパンを確保出来ていることがこのような無理のないオープンキッチンの実現につながったのではないでしょうか。

洋室1は3.4畳とやはり小さいですが、形はまずまずですし、引き戸も開け放つとLDと違和感なく一体利用できる設計となっている点も評価出来ます。

また、この広さの1LDKなので浴室は1216かと思いましたが、1317となっている点も悪くないでしょう。
一方で戸境壁が乾式なのはちょっと残念ですね。

坪単価は405万円。40㎡超のプランの低層階は400万円を優に下回る水準となっているので、面積をギリギリまで絞ったがゆえの高単価という印象は拭えませんが、前述のように効率的なプランですし、なんだかんだ4,000万円未満のおひとり様需要は少なくないのでしょうね。
通り沿いで静かな環境ではありませんが、女性にとってはそういったポジションゆえに帰り道が安心という見方もあるでしょうし。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、側面までが天然石のキッチン天板と単価を意識したものにはなっています。

管理費は275円/㎡。ディスポーザーはありませんが、コンパクトタイプで総戸数30戸というかなり小さな内廊下物件ですので随分安い印象があります。この単価で無理なく回していけるのであれば少なからずメリットとなるでしょう。
やはり小規模、かつ、内廊下のルジェンテ目黒も安かったですし、このシリーズは不思議なほどリーズナブルな設定となっています。

駐車場は1台のみで平置となります。

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