【同じダイレクトサッシでも梁の影響は様々】シティタワー大井町28階84㎡12,400万円台（予定）【坪単価約487万円】

シティタワー大井町。

大井町駅徒歩4分（JR線及びりんかい線。東急線は徒歩6分）、下神明駅徒歩7分、西大井駅徒歩12分の29階建総戸数635戸（非分譲住戸142戸含む。その他事務所4区画、店舗6区画及び保育施設）のタワーレジデンスです。

非分譲住戸は低層階が中心で20㎡台の1Rも結構あるので、それで総戸数が増えている部分もありますが、29階建での総戸数635戸は結構な数字であり、これまでの大井町駅を最寄りとするタワマンの中ではダントツで大きなものとなります。

この界隈はまだまだ古い建物も多いですし、近所にあるとあまり嬉しくないお店などもあったりしますが、当物件の下層階にはブリリア大井町ラヴィアンタワー同様に商業店舗等が入りますし、このような大規模開発が行われることで周囲の雰囲気にも好影響を与えることが期待されますね。

まぁ、低層階にワンルームが少なからず設計されてしまうこと自体が現状の土地柄を表しているとも言えてしまったりもしますが…。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南西角住戸です。南も西も小さな建物が中心となるエリアで中層階以上であれば視界抜けのあるタワマンらしい眺望が楽しめるポジションとなります。

当物件は非分譲住戸（地権者住戸）がある影響でフロアによってイレギュラーな面積のプランが生じており、よくあるスミフ物件のように下から上までほとんど同じフロアプランのみで構成されているわけではないので、中には90㎡台のプランも散見されるのですが、同一プランが複数戸設けられた中で最も大きいのはこの南西角と南東角（全く同じ面積）となりますね。
物件内では日照だけでなく眺望的にも優れたポジションで、教科書通り大き目の専有面積が確保された目玉的な位置づけのプランと言って良いでしょう。

そのように近年のスミフさんのタワマン角住戸の中では大き目の面積が確保されたプランで3LDKとしては十分と言える面積があるのですが、84㎡という面積を感じづらい部分があるのは少し気になりますね。

洋室3室は最低でも6畳確保しており、収納もかなり充実させることが出来ているのは大いに評価できる部分ではあるのですが、浴室は1620でなく1418ですし（近隣におふろの王様があるからかね…）、LDの13畳も専有面積からすると物足りなさがあります。

LDの入口からバルコニー前までの空間はやや中途半端で、ここ（洋室3側に近い位置）にダイニングテーブルを置くとちょっと邪魔になりそうですし、LDの形からしても使い勝手があまり良くなさそうに感じてしまいます。

柱がアウトフレーム化された幅のあるコーナーサッシは魅力的ですし、オープンキッチンですのでそれなりに広がりがあるかとは思いますが、優に億超えとなるプランであることを考えるともう少しLD周りを重視して欲しかった印象はあるでしょうね。

なお、当物件は近年の多くのスミフタワーとは異なりコーナー周りの梁は空中には出されていません。中住戸部分はグランドミレーニアやシティタワー武蔵小杉などと同様で、ダイレクトサッシ（フルバルコニーではないということ）を採用しながらも、梁を空中に出すことで室内の三次元パフォーマンスを上げているのですが、角住戸はそうではないため、LDの窓際天井部には幅のある梁が目立つこととなります。外観デザイン的には梁を空中に出さないことで凹凸が少なくなり、スマートな印象になりますが、角住戸のLDの空間設計に関してのみ評価するのであれば梁は空中に出してくれている方が良かったのでしょう。
なお、洋室2の部分は中住戸などと同じで梁を空中に出した形となっているので室内に下がり天（梁）は生じておりません。

また、タワマンの角住戸にしては廊下はほどほどの長さと出来ていますし、玄関には折り上げ天井が採用されている点も評価できるでしょう。

坪単価は予定価格で約487万円。高層階の中住戸3LDK（西向き）などと比較すると2割近く高い水準で貴重な南の角住戸ということで結構なプレミアムが乗っかった形となります。パークタワー晴海同様で市況の悪化により話題性のあるタワマンと言えども全体に強気な値付けをすることが困難となっている印象で、タワマンをはじめとした大規模物件においては同じ物件内の住戸による単価差が広がりやすくなっているように思います。

当物件の低層階はワンルームが中心で単価を高めに設定しやすいこともあり、有明トリプルや品川イーストシティタワーのようなパンダ感のある価格設定は見受けられないのですが、良い条件の住戸はそれなりに強めのお値段になっている様子が伺えます。
ブリリア大井町ラヴィアンタワーの分譲時とはそもそも相場が全く異なるわけですが、ブリリアは「中住戸と角住戸」、「条件の良い住戸とそうでない住戸」の単価差が小さめの物件だったため、こういった条件の良い住戸はより値上がり感が強い印象です。